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融信中国（03301.HK）董事局主席欧宗洪与春秋时期的晋文公有些相似 ， 喜欢做一些不鸣则已一鸣惊人的事儿 。
他不喜欢曝光 ， 平日深居简出 ， 网络上很难找到高质量的访谈片段 。 与他相关的信息 ， 不过是20年前“欧氏三兄弟”古早的创业故事 ， 以及一个只在媒体笔下传说 ， 似有似无的闽系地产江湖 ， 仅此而已 。
就是这样一位好静的老板 ， 不久前递出一则爆炸新闻：融信要卖掉位于虹桥世界中心的上海总部办公楼股权 ， 奔向没那么核心地段的融信·上坤中心 。 算上2016年2月从福州搬进虹桥万科中心 ， 到2018年再次乔迁虹桥核心商务区 ， 这已经是第三次搬家了 。
都说“狡兔三窟” ， 可是不出事儿 ， 谁愿意搬家舟车劳顿？或许是“维稳”大局 ， 融信很快发布了2020年业绩早报：合约销售额达到1551.73亿元 ， 建筑面积725万平方米 ， 轻松完成既定目标 。
既然这么稳 ， 为什么要卖总部呢？放弃全上海数得上的高端办公区位优势 ， 兑换大把的钞票 ， 欧宗洪难道是为了享受金钱傍身的快感？
全球最著名的“财迷” ， 写在巴尔扎克的小说里 ， 名字叫欧也妮·葛朗台 。 都知道他腰缠万贯 ， 富可敌国 ， 不过终日居住在阴暗破败的老房子里 。
那么问题来了：如果欧宗洪学习的是欧也妮 ， 那么融信是否成了那栋老房子？
地王之王
房企招拍挂活动中 ， 掌声普遍会在落锤时响起 ， 可是2016年8月17日 ， 传统有了改变 。
为了拍下上海静安中兴社区地块 ， 仁恒集团举牌100亿元 ， 全国地王价格就此被刷新 。 作为竞争对手 ， 中梁控股（02772.HK）、融创中国（01918.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）、万科A（000002.SZ）的代表纷纷起立鼓掌示意 ， 这势在必得的魄力实在吓人 。
当然 ， 故事的结果是 ， 经过400多轮报价 ， 该地块有了下家——融信以110.1亿元总价、139.3%的溢价率、14.3万元/平方米的楼板价 ， 成了新的地王 。
大佬们突然意识到时代变了 。 翻看融信的过往 ， 其实并不算辉煌：2016年年初 ， 欧宗洪才将融信的总部迁至上海；同期在港交所挂牌上市 ， 结果只获得2.7%认购；相比动辄千亿规模的房企大佬 ， 当时融信年销售额不过200亿元 。
然而就是这样一家企业 ， 漂亮地射出一支冷箭 ， 让所有人都受伤了 。
“公司拿地的价格并不高 。 ”回顾那次抢地王的经历 ， 欧宗洪十分平静 ， 毕竟拿大钱抢好地的事儿 ， 融信早已谙熟 。 虽然港交所IPO并不算成功 ， 但欧宗洪并不气馁 ， 随即发行两笔合计35亿元的公司债 ， 接连夺取上海、杭州、福州等众多热门地块 。
乘上海地王之势 ， 融信继续开疆拓土 ， 2017年总共购置78个项目 ， 总建筑面积1481.53万平方米 。 要知道 ， 2016年时融信总土储也不过1060万平方米 ， 如此快速膨胀的速度 ， 才是新时代的地王风采 。
王侯将相宁有种乎？活在这个时代需要勇气 ， 只要敢借钱敢花钱 ， 布局全国发展也不是难事 。 公开信息显示 ， 融信资源广泛分布于长三角、海峡西岸、大湾区、京津冀等九个城市群 ， 杭州、南京、福州、上海等地价居高的城市 ， 其合约销售额占比已经达到65.64% 。
这些寸土寸金的区域 ， 融信都没落下 ， 因此其平均合约售价稳定处于整个行业的领先位置 。 公开数据显示 ， 在众多房企2020年平均合约售价刚破万时 ， 融信从2018年开始就没让该数据下滑至20000元/平方米之下 。

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结合亿翰智库的数据 ， 2017年地产行业TOP100房企平均存货周转率为0.35 ， 融信以0.4的效率开发项目 ， 维持着高周转战略不放松 。 从融信身上 ， 可以看到坚持“高杠杆+高周转” ， 激进扩张风格房企的风采 。
不同点在于 ， 欧宗洪眼中的猎物十分明确：同样是高周转策略 ， 融信要赚的是有钱人的钱 ， 用一套“高举高打”的战略占领目标市场 。
姑且不论结果 ， 融信至少做到了声势浩荡 。
不赚钱的高端生意
谁在赚有钱人的钱？LV、法拉利、茅台 ， 还要多一个融信？这是一件多么光彩照人的事儿 。 可其中要承受多大压力 ， 只有欧宗洪自己知道 。
福建比不了上海 ， 毕竟这里有更为丰富的融资渠道 ， 银行与金融机构对资金压力的敏感度更强 。 只要房企下定决心花钱 ， 总会有海量的资金满足需求 。
刚来上海那几年 ， 是融信花钱意愿最为迫切的一段时间 。 为了尽快成长为独当一面的巨头 ， 欧宗洪在全国各地热门区域吃掉不少地块 ， 同时吹大了公司的负债额度 。 财报数据显示 ， 融信2015年的负债还不足300亿元 ， 两年后直奔1500亿元而去 。分页标题#e#

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人们总会有误解：认为房企负债高了 ， 风险就来了 ， 其实这话并不全对 。 环顾龙头房企——碧桂园（02007.HK）、保利地产（600048.SH）、龙湖集团（0960.HK）们 ， 哪个不是债务轻松大几千亿？最终还是歌照唱舞照跳 。
背债不可怕 ， 可怕的是背了债 ， 却成不了碧桂园、保利和龙湖 。
眼下 ， 千亿规模的融信 ， 已经背上近2000亿元的债务 ， 成长却不理想 。 克而瑞数据显示 ， 经过2017年的快速成长 ， 融信的新增土储规模与土储总量 ， 再没有出现快速增长；在2018年销售面积触及峰值后 ， 同样失去了增速 。

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无论利润空间有多高 ， 还是需要量的支撑 ， 只有“高杠杆” ， 没有“高周转”的成长撑不了多久 。 “双高”模式的关键 ， 就是牺牲利润 ， 换取规模 。 一旦天平失衡 ， 资金投入换不来规模增长 ， 规模一直吹不大 ， 就到了考验资本耐性的时候 。
无数事实证明 ， 资本的耐性最经不起考验 。
欧宗洪的解决办法 ， 是继续增加筹码 。 2020年3月和4月 ， 融信按5.9%年利率 ， 分别发行12.9亿元及11.06亿元的资产支撑证券（ABS）；6-7月间 ， 又以6.75%-7.35%不等的利息水平 ， 发行6.1亿美元债券 。
第三方统计数据显示 ， 2020年国内房地产开发企业发行境内信用债票面利率平均值为4.91%；同期发行美元债时 ， 时代中国与碧桂园的成本各只有6.0%与5.4% 。 大家借来的钱 ， 相比融信要低不少 。
“以地事秦 ， 犹抱薪救火 ， 薪不尽 ， 火不灭” 。 大概1000年前 ， 苏洵在《六国论》中讨论过天下大统的根本原因：身处乱世 ， 谁都想活下去；可以去打拼 ， 却不能拿命当赌注 。
既然不能实现规模增长 ， 就不能继续烧钱求存 ， 成本实在太高 。 与融信营收规模接近的旭辉、佳兆业集团（01638.HK）、美的置业（03990.HK） ， 净利润都远高于融信 。 在融信的游戏中 ， “薪”太容易烧烬 。 从欧宗洪的举措来看 ， 他还是想继续冒险 。

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一家生产高端产品的公司 ， 产品定价不断走高 ， 利润却不断下滑的时候 ， 又能给资本呈现怎样的希望呢？
冒险家没有明天？
进入2021年 ， 转折还是发生了 。
融信中国发布公告预计 ， 截至2020年12月31日止 ， 其年度拥有人应占溢利将同比下滑20%-30% 。 1月4日刚公布实现1500亿元年度目标的利好 ， 一个月后（2月25日）就给了当头闷棍 。

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刚刚挣扎向上的公司股价 ， 再度下沉 ， 始终盘不出谷底 。 或许在投资者心中 ， 融信利润下滑已经不是罕事 ， 都有了心理准备 。 投资者只想听听官方的表态 ， 融信的游戏还要不要继续跟 。
“现在外部环境仍比较复杂 ， 融信中国未来三年内还是要追求有质量发展 ， 有信心每年保证10%-12%左右的增长 。 ”谈及未来畅想 ， 融信中国总裁余丽娟如是说 。 飞驰风险太高 ， 融信开始求稳了 。
如此表态 ， 显然有悖于以往欧宗洪的性格 。 2020年借了不少钱 ， 2021年后连续发行成本为7.1%的3亿美元优先债 ， 以及成本为6.5%的13.18亿美元公司债 。 这显然是要大干一场的架势 ， 突然间变成求稳 ， 有些难以接受 。
不过以目前的行业趋势 ， 还是冷静一点好 。
2020年8月 ， 酝酿多年的房企“三条红线”政策出炉 。 虽然融信仅以73.8%踩中剔除预收款后资产负债率一条“红线”（净负债率91% ， 现金短债比1.7） ， 但通过经营带来的净利润不断下滑 ， 证明融信通过自身造血能力降线的空间有限 。
堵上资金的枪眼 ， 还是要靠借款 ， 拆东墙补西墙 ， 这显然不符合监管部门的要求 。
到了2021 ， 22座重点城市土地执行发布公告与出让土地“两集中”的传言喧嚣尘上 。 若传言成真 ， 房企要到一个水池里抢资源 。 地产行业转型发展时段 ， 所有人都知道一二线城市是最理想的避风港 ， 都开始抢生意的时候 ， 融信的日子还能过得潇洒吗？
中指研究院数据显示 ， 在巨大的竞争压力驱使下 ， 2020年房企购地成本出现大幅度提升 ， 重点关注一二线城市地块的旭辉平均拿地成本达到7612元/平方米 ， 增幅达到56.5% 。分页标题#e#
相同属性的融信 ， 2020年上半年的拿地成本已经达到8550元/平方米 ， 后续成本压力继续加大不可避免 。
卖房子赚不到很多的钱 ， 还要拿更多的钱投入拿地 ， 欧宗洪面对的就是这样一盘残局 。 如此被动的局面 ， 还是以慢发展避风险为妙 。 稳住现有土储容量 ， 以备饥年心不慌；钱包尽量塞满 ， 应对不时之需 ， 两手准备也算精明之举 。
回顾欧宗洪已经卖掉的融信总部 ， 一个时代过去了 ， 其实就是这么简单 。
结语
看着现在的融信 ， 多少会让人添上几分唏嘘 。
毕竟是做过全国地王的“冒险王” ， 欧宗洪的胆量与勇气已是万中无一 。 借着“高杠杆+高周转”模式快速成长 ， 融信曾经骑在火牛背上 。 在那个“撑死胆大的 ， 饿死胆小的”竞速时代 ， 辉煌写在每一个融信人的脸上 。
然而如此急速成长终不是长久之计 ， 不能指望产业的发展 ， 永远停留在过山车轨道的顶端 。 行业进入转型的档口 ， “排雷”成了行业主旋律 ， 房企终究要靠利润 ， 靠独自发展的能力独霸一方 ， 融信也不例外 。
到重新开始的时候了 。
【一点财经|爱“搬家”的欧宗洪 抱薪救火的融信中国】责任编辑：王翔

来源：(未知)

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标题：一点财经|爱“搬家”的欧宗洪 抱薪救火的融信中国