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在经历了5年轰轰烈烈的“棚改”之后 ， 棚改终于落下帷幕 。 2019年住建部印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》 ， 全面推进城镇老旧小区改造 。 2020年 ， 国家在完成460万棚改任务后 ， 棚改将进入收尾阶段 。 住建部部长黄艳表示：在未来改造中 ， 会避免“一拆了之”和“大拆大建” 。 可以说 ， 2020年是拆迁“终止”的一年 。
实际上 ， “棚改”对国内房地产业发展还是做出很大贡献的：一方面 ， 帮助当地商品房去库存 ， 2014年 ， 全国房地产销售面积由13亿平米下降至12亿平米 ， 库存面积由5亿平米 ， 增至6.2亿平米 ， 很多城市的去库存周期超过15个月 ， 部分三四线达到了30个月之久 。 为了化解全国商品房库存的压力 ， 我国就开始推动棚改政策 ， 结果是各地房地产去库存效果显著 ， 库存已经回到了正常范围之内 。

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另一方面 ， 棚改居民的住房条件有了很大的改善 。 之前国内虽有70年产权 ， 但很多老房子在超过30年之后 ， 已经破败不堪 ， 各种安全问题开始显现 ， 而棚改就是让居民“出棚进楼” ， 住房条件得到极大改善 。
截止2018年底 ， 全国范围内已经有1亿多居民住进了新楼房 。 与此同时 ， 开发商将核心地段的老房子拆除之后再重建 ， 又作为商品房供应市场 ， 在很大程度上推动了当地的GDP发展 。
不过 ， 随着全国各地房价的上涨 ， 棚改拆迁也存在着诸多难以克服的困难 。 第一 ， 国内各地房价连续上涨 ， 拆迁成本居高不下 ， 开发商也感到这样的拆迁风险太大 。 有些拆迁居民马开要价 ， 超过市场价的好几倍 ， 开发商协商不成 ， 双方只能长期僵持着 。 这样既影响了房地产项目开工进程 ， 又有几幢危房耸立街头 ， 给当地市容造成较大的影响 。 有开发商坦言 ， 现在的拆迁难度越来越大了 ， 风险也越来越大 。

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第二 ， 很多拆迁户拿着“拆迁款”在周边买房置业 ， 推动了当地的房价的上涨 。 同时 ， 一些炒房客看到棚改货币化安置有利可图 ， 他们也开始出手去购买·大量棚改住房 ， 这也开始推高了当地的二手房价格 。 这使得当地居民叫苦不迭 ， 因为房子本来是用来供人居住的 ， 不是用来投机炒作的 。 而棚改造成了附近房价的上涨 ， 不利于房地产调控 ， 所以也必须要停下来 。
“棚改”退出之后 ， 这意味着 ， 过去的大拆大建的历史已经过去了 。 取而代之的是旧改 ， 其主要针对的是2000年前建成需要改造的老旧小区 。 “旧改”所需要的资金不仅仅是小区居民承担 ， 而是要靠“居民+政府+社会力量”这三方共同来承担 ， 这样就大大减轻了老旧小区居民的压力 。 通常“旧改”主要包括以下三个方面的内容：
首先 ， 老旧小区的内部设施的改造 。 比如 ， 内部公共部位的粉刷 ， 以及下水管道、电线、消防器械的重新布置 。 再者 ， 老旧小区的外部设施的改造 。 比如 ， 外墙粉刷、安装电梯、拆除违法建筑 。 最后 ， 小区环境的改善 。 比如改善小区的绿化环境 ， 增加老年人活动器械 ， 开设便民市场等方便群众 。

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可以肯定的是 ， “棚改”变成“旧改“之后 ， 有两类人群将会在此受益：第一类是老旧小区的居民 。 很多老旧小区都是处于市中心区域内 ， 周边各种配套设施齐全 ， 改造后居民的生活品质有了极大的提升 。 此外 ， 老旧小区的容积率低、公摊面积也小 ， 加装电梯之后更方便出行 ， 如果住户想出租或想出售 ， 肯定比原来要容易得很多 。
第三类 ， 附近的刚需购房族 。 本来棚改拆迁 ， 多数是采用货币化安置的 ， 这样大量拆迁户跑到周围买房 ， 肯定会推高当地的房价 。 而现在棚改变旧改了 ， 当地的购房需求会骤降 ， 房价不会再上涨了 。 而对于刚需来说 ， 条件好的话 ， 可以购买附近的新房居住 。 如果经济条件不好的话 ， 也可以购买改造后的老旧小区房源暂时过渡一下 ， 现在老旧小区的房子面貌也焕然一新了 。
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【房价|“棚改”变“旧改”？2021老房子按新标准处理，两类人受益】如今旧改已经全面展开 ， 决策层已经明确表态 ， 在“十四五“期末 ， 力争基本完成2000年底前建成的需要改造城镇老旧小区改造任务 。 从目前情况看 ， 旧改进行得比较顺利 ， 也深得广大居民的支持 ， 只有部分小区会由于“电梯安装”费用方面产生分歧 ， 相信后续也可以得到妥善解决 。

来源：(不执著财经)

【】网址：/a/2021/0311/kd785773.html

标题：房价|“棚改”变“旧改”？2021老房子按新标准处理，两类人受益