【地产|世联地产武汉西北湖花园策划报告】7、的 ， 它的客户层面与我们是相近的 ， 区域也有一定的覆盖性 。
以万科四季花城为竞争对手的分析将使我们站在一个比较高的平台上来看问题 ， 以确保我们的项目的成功 。
项目万科四季花城东方恒星园二期比较分析（以万科项目为基准）地段金银湖、距中心区域远后湖、距中心区域近、花桥北本项目占优 ， “离繁华很近”公共交通无 ， 轻轨前景车辆少综合比较略差层数4、5层7层略差风格欧洲小镇（德式） ， 标志性明显现代风格（荷兰风格派）差异点 沿袭与原创的区别景观与周边环境金银湖、高尔夫、小区水系小区内园林略差商业配套目前无 ， 建成后分散布置目前无 ， 规划中商业街略优户型略分散、三房、二房、复式三房、复式户型集中、更成熟物业管理万科品牌管理开 。

8、发商自管+中海模式目前知名度不如万科开发条件首期开发一期已入伙一期可展示、客户可利用包装与宣传已经开始 ， 万科的包装较为成熟未开始 ， 各成熟专业公司合作相似 ， 但不占先机社区文化万客会的长期积累、“客户”传播大规模开始建设在认知时间与忠诚度上略差企业品牌与实力全国连锁、文化成熟、有实力规模相对小 ， 品牌影响力小较差销售组织成熟模式、新人操作专业公司介入相似价格23002100占优小结：注意发挥优势：地段：“花桥北”与城市的可融合性为我们相比之下最大的价值点 。
户型：成熟、集中性的户型产品：现代、原创价格：相对不高开发条件：一期展示、客户可利用短期内无法改变的劣势：品牌、周边景观（高尔夫）、层数、轻轨前景 。

9、需要规避改善的劣势：交通：改善目前交通条件社区文化：开始建设、落到实处第五章 销售策略第二章 项目分析2.1项目概况 项目位置与放射区域图西北湖 广场注：绿线所围区域为主要目标客户来源区域区域内项目位置示意图；竹叶山转盘城 开 项 目江岸区人民法院佳海华苑竹叶苑恒星一期恒星二期A、B地块后湖生态花园世 纪 家 园通往黄浦科技园通往机场 岱黄公路此路未通发 展 大 道黄浦大道注：绿色为持续开发项目；黄色为已入伙项目；紫色为未动工项目 。
竹叶山转盘地块示意图AB未开发区域佳海华苑竹叶苑电厂宿舍目前烂尾恒星园一期、售楼处地块现状东方恒星园二期A、B组团四至现状：北：空地南：竹叶苑（多层、四层复式住宅） 。

10、、佳海华苑（别墅、复式住宅）西：七一寄读中学东：空地主要技术经济指标（总）A、B 地块主要经济技术指标编号项目单位数量1规划用地公顷1013002总建筑面积平方米145534其中住宅建筑面积平方米120339其中多层住宅建筑平方米89689小高层住宅平方米30650公共建筑面积平方米25195其中幼托平方米1433会所平方米1230超市平方米2760商业及其它平方米19772.83住宅总套数套9184户均人口人/户3.35规划总人数人30306综合容积率万平方米/公顷1.35上表数据未经最后确认A地块户型分配表面积范围套数套数比套数比平层80-90163.40%3.40%90-10000.00 。

11、%100-1109119.36%70.85%110-12013829.36%120-13010422.13%130-140153.20%4.90%140-15000.00%150以上81.70%复式130-14040.85%15.10%140-150112.34%150-160265.53%160-170163.40%170-180142.98%180-190214.47%5.75%190-20061.28%合计470100%100%注：B地块正在设计中房型套数套数比面积比平层二房163.40%2%三房32669.36%63%四房306.38%7%复式9820.85%27%合计4702.2一期 。

12、产品与营销分析一期产品简单说明：位置：临街开盘日期：2000.5.28总体销售率：（套数）60%左右规模：共7栋 ， 335套 ， 高层、小高层、多层入伙日期：已入伙入住率：5% 。
办理入住手续的为20%物业管理：自管分析：环境、户型（三房）、外立面设计较好 片区印象、区域配套缺乏， 周边环境差（临钢材市场） 一层会所兼咖啡厅过大 ， 无人气 。
售楼大厅大而空 主人流方向昭示性不够 合作品牌宣传增加了品牌的混淆性多种户型定位弱化了产品的档次分产品销售走势分析：多层住宅销售速度快 ， 销售率高；三房二厅120平方米左右 ， 销售速度快、销售率高；方正实用户型销售速度快；复式住宅稳定销售 ， 销售率高；滞销产品主要为：小高 。

13、层、不实用的户型 ， 高层小户型 。
影响购买和入住的问题： 缺少相关商业、交通、医疗配套；电话、煤气等基础配套设施不到位；片区形象差无小学整改措施：Action1：提高住户专车的运行次数或尽早引入公交线路；Action2：设净菜超市；Action3：尽快修路 ， 然后马上引入电话线路、煤气管道 。

来源：(未知)

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标题：地产|世联地产武汉西北湖花园策划报告( 二 )