1、房地产全程策划指导书现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场 ， ”房地产全程策划营销方案” ， 从项目用地的初始阶段就导入营销策划的科学方法 ， 结合房地产行业的运作流程 ， 逐步实施 。
其核心内容包括：1、项目投资策划；2、项目规划设计策划；3、项目质量工期策划；4、项目形象营销策划；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的营销策划；7、项目服务营销策划；8、项目二次营销策划；第一章 项目投资策划项目投资策划是全案最为关键的环节 ， 反映了发展商选择开发项目的过程 ， 这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节 ， 这个过程操作好了 ， 就意味着项目成功了一半 ， 在这个过程中多下功夫 ， 以后的开发经营就可以 。

2、事半功倍 。
项目投资策划可对项目进行定价模拟和投入产出分析 ， 并就规避开发风险进行策略提示 ， 还对项目开发节奏提出专业意见 。
一 项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查l 地理位置l 地质地貌状况l 土地面积及红线图l 土地规划使用性质l 七通一平现状2、项目用地周边环境调查l 地块周边的建筑物l 绿化景观l 自然景观l 历史人文景观l 环境污染状况3、地块交通条件调查l 地块周边的市政路网以及公交现状、远景规划l 项目的水、路、空交通状况l 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查l 购物场所l 文化教育l 医疗卫生l 金融服务l 邮政服务l 娱乐、餐饮、运动l 生活 。

3、服务l 娱乐休息设施l 周边可能存在的对项目不利的干扰因素l 历史人文区位影响二 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况l .国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量l .房地产开发景气指数l .国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策l .固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重l .社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规l .项目所在地的居民住宅形态及比重l .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规l .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规l .短中期政府在项目所 。

4、在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析l .各种档次商品住宅客户分析l .商品住宅客户购买行为分析三 土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难四 项目市场定位1、类比竞争楼盘调研l .类比竞争楼盘基本资料l .项目户型结构详析l .项目规划设计及销售资料l .综合评判2、项目定位l .市场定位：区域定位主力客户群定位l .功能定位l .建筑风格定位五 项目价值分析1、商品住宅项目 。

5、价值分析的基本方法和概念l .商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价l .类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异l 项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策 。

6、划F 发展商品牌和实力l 价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析l .类比楼盘分析与评价l .项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六 项目定价模拟1、均价的确定l .住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率 ， 追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟l .商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）l .各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度l .具体单位定价模拟七 项目投入产出 。

来源：(未知)

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标题：天津|天津房地产策划指导书