1、万科物业管理费测算指引1. 目的确定合理的管理费收费标准 ， 为物业管理的正常经营提供保障 。
2. 范围适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算 。
3. 职责根据接管物业管理小区的实际情况 ， 由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构 及人工成本测算 ， 品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算4.7.物业管理费测算公式为：物业管理费单价二所有费用的总和宁参加测算4.9.列举法测算4.9.1根据确定的组织架构 ， 按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算 。
根据确定的组织架构 ， 按照公司薪金福利标准的规定进行奖金、双薪的测算 。
根据确定的组织架构 ， 按照公司薪金福利标准的规定进行补贴、过节费、上下班交 。

2、通补贴 的测算 。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额=使用量（立方）/月x水费收费单价饮用水金额=饮用水（桶）/月x桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用二办公照明的功率 X按每天实际使用时间（折算成的小时单位）X电费收费标准 办公设备维护费用通讯费公干车辆费交际应酬费电脑维护费用.报刊资料费咨询及诉讼费聘请法律顾问的费用分摊 ， 业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费 。
财产费用的测算折旧费用管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上 ， 使用年限超过一年） ， 按使用年限进行折旧 。
固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、 。

3、空调、电视机、保险柜等 。
清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等 。
资产的摊销管理处前期发生的开办费按物业委托管理合同的合同期限进行分摊 。
开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具 ， 以及 办公场所的装修费等 。
固定资产的修理费员工宿舍租金（地产提供宿舍 ， 此项费用不计）保险）物料消耗的测算月）保洁物料消耗根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法） ， 按照实际使用年限进行摊销 。
4.9.44环境、绿化物料消耗 。
根据小区配置的设施、设备的清单 ， 按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算 （可 参考下表的测算方法） 。
物业维修物料分摊表 。

4、单位：元序号项目测算依据费用构成备注1 公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护 ， 标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用 。
车场设施养护材料 。
所有材料可根据所管小区的需要 ， 按照实际配置情况及使用年限进行测算2 供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料 。
发电机运行保养材料费、油费3 照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费4 消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头 ， 消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头 ， 室内外消火栓箱、消火 。

5、栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费 ， 消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费5 给排水系统生活供水变频泵变频泵、潜水泵维修材料费 ， 管道阀门维修材料费潜水泵防盗 ， 监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护 。
每年维修材料费维护材料费水景娱乐设施空调及采暖电梯系统电费电梯电费=电梯数量x电梯功率x 30天x电梯每天的使用时间（折算成小时数）x电费单价（元 / 度）电梯通风、照明、降温电费公共照明系统电费 。
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费二照明器具的功率 X 30天X相应照明电器的每天的使用时间（ 。

【物业|万科物业管理费测算指引】6、折算成小时 数）的总和x电费单价（元/度）供配电系统电费 。
变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异 ， 依各地供电部门的收费标准为准 ， 或：变压器的电费=（变压器基本电费（总容量不同 ， 基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）x电费单价；-变压器的电费二变压器功率 x电费单价x 24小时x 30天消防系统电费 。
消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）二消防水泵的数量x消防水泵的功率x电费单价x 2.5 小时*3月送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）二送、排烟风机数量 x送、排烟风机 功率x电费单价x2.5小时*3月中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率 x 30天x每天实际工 。

7、作时间x电费单价 给排水系统电费 。
供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率 x数量x 30天x每天实际工作时间x电费单价 泳池系统电费 。
（收费泳池不计此项）泳池系统电费=循环系统的功率 x 30天x每天实际工作时间x电费单价公共水费（单位：元/月）绿化水费根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天 ， 每次浇水渗透土壤3公分）： 绿化水费=绿化面积x 0.03 x 50% 15天x水费单价（含排污费、加压费）清洁用水根据清洁面积测算:清洁用水=估算每天用水量x 30天x水费单价（含排污费、加压费）电梯运行费 。
电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总合如果每部保养费单价相同 ， 则电梯保养费= 。

8、电梯保养费单价x电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费公共设施养护费根据小区配置的设施、 设备的清单 ，按照设施、 设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算 （可参考下表的测算方法） 。
物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依据费用构成备注1 公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护 ， 标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用 。
车场设施养护材料 。
所有材料可根据所管小区的需要 ，按照实际配置情况及使用年限进行测算2 供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料 。
发电机运行保养材料费、油费3。

9、照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费4 消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头 ， 消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头 ， 室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费 ， 消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费5 给排水系统生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费 ， 管道阀门维修材料费6 防盗 ， 监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护 。
每年维修材料费7 水景娱乐设施维护材料费社区文化费用空调及采暖根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用不可预见费用该项费用按总支出的 3%（参考值）计提按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用 。
万科物业管理成本构成比例经验值小区公共费项目 人工 费用 行政 费用 财产费用 物料消耗用比例 40% 5% 5% 10% 25% 15 。

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