动迁的问题_生活广记

现在的动迁分为两种,市政动迁和商业动迁.一般情况下,市政动迁你根本无法做钉子户,因为政府实行的阳光政策,即:把所有的住户的补偿金都张榜公布,你可以看到别人拿多少钱,别人也可以看到你家拿多少钱.因此市政动迁时做钉子户不是明智的选择,而你家又正好属于市政动迁,因此,我的建议是:你不必过早的走,当然也不要太晚走.根据你家附近居民和你家情况差不多的做一个比较.
现在补偿金一般可以这么算:要么按人口算,或者按面积算,一般动迁组会根据你家情况,哪个对你们不好,就按哪个算.我不知道你家有多少人,也不知道你家有多少平方.所以我没办法给你个大概的数字.
另外一种动迁就是商业动迁,你完全可以采取楼上兄弟所说的:做一个实足的钉子户,拖的越晚,越划算,因为你可以等,但开发商可等不了啊,因为他们也不在乎多拿个10几20万的出来.
回答者：向问天是英雄 - 高级经理六级 4-10 17:35
现在的动迁分为两种,市政动迁和商业动迁.一般情况下,市政动迁你根本无法做钉子户,因为政府实行的阳光政策,即:把所有的住户的补偿金都张榜公布,你可以看到别人拿多少钱,别人也可以看到你家拿多少钱.因此市政动迁时做钉子户不是明智的选择,而你家又正好属于市政动迁,因此,我的建议是:你不必过早的走,当然也不要太晚走.根据你家附近居民和你家情况差不多的做一个比较.
现在补偿金一般可以这么算:要么按人口算,或者按面积算,一般动迁组会根据你家情况,哪个对你们不好,就按哪个算.我不知道你家有多少人,也不知道你家有多少平方.所以我没办法给你个大概的数字.
另外一种动迁就是商业动迁,你完全可以采取楼上兄弟所说的:做一个实足的钉子户,拖的越晚,越划算,因为你可以等,但开发商可等不了啊,因为他们也不在乎多拿个10几20万的出来
回答者：weiyong1106 - 试用期一级 4-12 15:20
楼主是住那快区域的,我家也要动迁,我差了好多资料和政策,自己也整理了不少关于动迁方面知识和相关法规,这里我给点楼主相当有用的资料和一些网站,楼主可以仔细看看,要是楼主想深入了解的,我们可以一起沟通探讨一下,本人是从事房地产开发销售的,虽然动迁不太了解,但是也知道很多有关房地产方面知识,说不顶以后楼主够房我能帮助上.
动迁
上海动迁房如何获得补偿
去年11月起，上海房屋拆迁管理办法发生重大调整，变按“人头”为数“砖头”，实行按被拆除房屋市场价补偿安置。几个月以来，上海市先后出台了关于补偿安置地段等级、委托服务费标准、拆迁补助费标准等十多个相关细则，杨浦、卢湾、虹口、长宁、浦东新区等区，也相继公布了各区价格补偿标准。
上海市房屋土地资源管理局房屋拆迁管理处处长贺耀祖介绍说，目前全市已经按照拆迁项目规模、地块大小，确定了400多拆迁基地。从当前执行情况来看，70％－75％的市民选择货币补偿安置，将动迁安置中获得的专款，加上部分自备资金，去市场上选择中意的商品房。其余部分市民选择产权调换的方式，获得本地区与货币补偿金额同等价值的产权房屋，或在“拆一还一”的基础上，再增加地段级差面积，获得异地产权房屋。
拆迁市场化补偿安置，取消了原先补偿安置中的户口因素，有效地制止了那些千方百计增加被拆除房屋中的户口数量或以“假离婚”等方式改变家庭结构，以谋取更多补偿安置费用的不良现象，符合房地产市场发展的方向。有关人士指出，在新老政策过渡阶段，也有部分市民通过违法建筑的搭建，以造成拆迁房屋居住面积的增加，这种做法大可不必。因为根据规定，在对被拆迁房屋评估过程中，必须委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估，各类违法建筑一律不在计算面积之内。
政策问答
▲补偿安置协议应包括哪些主要内容？
（1）被拆除房屋的建筑面积；（2）货币补偿金额；（3）补偿安置方式；（4）搬迁期限；（5）当事人需要约定的其他事项。实行产权调换的，补偿安置协议还应当包括安置房的价值金额、面积、地点和层次等事项。
▲拆迁人如何向被拆迁人或房屋承租人支付货币补偿款？
拆迁人应当将货币补偿款以被拆迁人或房屋承租人的名义存入本市银行，由银行开具特种存款单。特种存款单可以用于支付购房款，也可以兑取现金。
▲新的动迁政策如何维护居住面积较小、收入较低居民的居住需求？
对于部分难以用货币补偿款购买满足其基本居住需求房屋，上海市实行异地产权房屋调换的安置方式，其标准以被拆除房屋的建筑面积为依据，按一定的百分率增加安置面积。安置房屋的建筑面积如超过应安置面积的部分，被拆迁人、房屋承租人再按照安置房屋的市场价支付房价款。廉租对象和孤老、孤残、孤幼等特殊困难家庭优先试用这一补偿安置方式，并可适当减免超过应安置面积部分的房款。
案例分析
张先生房屋拆迁为何获得13.7万元货币补偿
张先生一家五口曾经蜗居在卢湾区复兴中路一间9.6平方米的朝北小屋和一间12.7平方米的阁楼内，在太平桥地区改造中，张先生家的小屋被拆迁，获得货币补偿13.7万元。这13.7万元是如何计算出来的？
首先，取决于张先生家所在的卢湾区制定的最低补偿单价和补贴系数。据卢湾区房地局拆迁管理科科长洪继梁介绍，卢湾区以徐家汇路为界，将全区划分为南、北两个区域。南北两区拆迁补助费标准稍有差异，但最低补偿单价均为4009元，价格补贴系数为20％。凡被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的被拆迁人或承租人，建筑面积在35平方米以下的，均可选择房屋调换。其中被拆除房屋建筑面积在25平方米以下的，均按25平方米计算。
经过评估部门测算，张先生家被拆迁的房屋建筑面积为34.34平方米，市场单价不足本区的最低补偿单价4009元，按照4009元计算。其房屋的价格补贴数按照A×X公式计算，即每平方米4009×20％＝801.8元。
由于张先生家的房屋性质属于拆迁房管部门代理经租的宗教团体住房，那么作为承租人，根据公式三，即货币补偿金额＝（市场单价×80％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积，他获得的货币补偿金额为（4009×80％＋801.8）×34.34＝137669.06元。
居住房屋市场价补偿安置有关计算公式
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私有住房未出租和按市场方式出租所有人（适用公式一）
老出租私房所有人（适用公式二）
（包括落政代为经租房屋）承租人（适用公式三）
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公有住房所有人选择产权调换的所有人（适用公式一）
所有人选择货币补偿的所有人（适用公式四）
承租人（适用公式三）
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宗教团体住房所有人（适用公式二）
所有人（适用公式三）
代管房所有人（适用公式二）
所有人（适用公式三）
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上海居住房屋市场价补偿安置标准一览
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基本公式货币补偿金额=（市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
公式一货币补偿金额=（市场单价＋价格补贴）×100%×被拆除房屋的建筑面积
公式二货币补偿金额=评估单价×100%×被拆除房屋的建筑面积
公式三货币补偿金额=（市场单价×80%＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
公式四货币补偿金额=评估单价×20%×被拆除房屋的建筑面积
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部分区域已出台的动迁补偿标准
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价格补贴系数最低补偿单价（元/平方米）
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虹口区 25% A类地段3430；B类地段3329；C类地段2919
杨浦区三类地段 35% 3A地段3150；3B地段2950
四类地段 25% 4A地段2950；4B地段2700
浦东新区三类地段 35% 3A地段3310；3B地段3150；3C地段2752
四类地段 40% 4A地段2412；4B地段2142
五类地段 40% 1473
六类地段 40% 1236
宝山区 30% 甲级地段2200；乙级地段1500；丙级地段1200
上海居住房屋市场价补偿安置标准一览
【动迁的问题】
私有住房未出租和按市场方式出租所有人（适用公式一）
老出租私房，并且承租人按政府规定租金承租的（包括"落政"代为经租房屋）所有人（适用公式二）
承租人（适用公式三）
公有住房所有人选择产权调换的所有人（适用公式一）
所有人选择货币补偿的，并且承租人按政府规定租金承租的所有人（适用公式四）
承租人（适用公式三）
宗教团体住房所有人（适用公式二）
承租人（适用公式三）
代管房所有人（适用公式二）
所有人（适用公式三）
居住房屋市场价补偿
居住房屋市场价补偿安置有关计算公式
基本公式货币补偿金额＝（市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
公式一货币补偿金额＝（市场单价+价格补贴）×100%×被拆除房屋的建筑面积
公式二货币补偿金额＝评估单价×100%×被拆除房屋的建筑面积
公式三货币补偿金额＝（市场单价×80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
公式四货币补偿金额＝评估单价×20%×被拆除房屋的建筑面积
在上列公式中，"市场单价"，为房地产市场的评估单价，评估单价不足最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算（"最低补偿单价标准"，为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价）；"价格补贴"，按照同区域已购公房交易平均单价的一定比例（不低于20％）确定。
被拆除房屋的市场评估单价低于或等于最低补偿单价的，价格补贴＝A×X；被拆除房屋的市场评估单价高于最低补偿单价的，价格补贴＝（2A－B）×X 。
A为最低补偿单价，B为被拆除房屋的市场评估单价，X为补贴系数。
什么情况下可以实施强迁
什么情况下可以实施强迁
强迁，是指房屋拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人经协商达不成拆迁补偿安置协议，经一方当事人向被拆迁房屋所在地的区、县房地局申请行政裁决后，被拆迁人或者房屋承租人没有在行政裁决规定的时间内完成搬迁的，依法强行拆迁房屋的行为。
强迁有两种方式：1）行政强迁，经区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局和公安机关等有关机关部门实施的强迁；2）司法强迁，由区、县房地局向人民法院申请，由人民法院实施的强迁。
实施强迁的同时，拆迁人对被拆迁人或房屋承租人的补偿安置同时实施。
本市城市房屋拆迁补偿安置地段等级(完整版)
沪房地资拆（2002）0040号大道
一级地段：东至中山东一、二路；南至金陵东路；西至河南中、南路；北至北京东路。
二级地段：一级地段向外，南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路至徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路、向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路、共和新路、虬江路、宝山路、四川北路、东江湾路、甜爱路，沿鲁迅公园东围至欧阳路、大连西路；东至曲阳路、四平路、溧阳路，沿虹口港至黄浦江边。
另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。
三级地段：二级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至松花江路、中山北路，西至中山西路，漕溪路；南至龙漕路、龙水北路、龙华西路，沿龙华港至黄浦江边。
浦东新区南至川杨河、云台路、浦东南路、东方路、龙阳路、杨高路、罗山路、张杨路、东陆路、博兴路、张杨路、赵家沟（接回黄浦江），加上花木集镇。
四级地段：三级地段向外的浦西市区部分（闵行区、宝山区、嘉定区、金山区除外）。
浦东新区三级地段向外，济阳路、环南一大道、新旧界线、内环线沿伸段（原名世纪大道）、川杨河、申江路、曹家沟、张桥集镇界线、杨高路、巨峰路、规划路、赵家沟、张杨路、东陆路、博兴路、张杨路、罗山路、龙阳路、东方路、浦东南路、云台路、川杨河（接回济阳路），另外包括东沟集镇、高桥集镇、川沙集镇。
五级地段：闵行区、宝山区（除长兴、横沙岛），嘉定区城厢镇、江桥、封浜、安亭、南翔；金山区石化地区。
浦东新区四级地段向外，内外环线之间，黄浦江、环南一大道、新区界线（接回黄浦江）。
六级地段：宝山区、嘉定区、金山区五级地段以外的地区、除三、四、五级外的地段。
浦东新区五级地段以外的地段。
浦东新区房屋拆迁最低补偿单价标准
区域等级区域范围最低补偿单价价格补贴系数
三A 塘桥新路、浦建路、杨高南路、源深路、黄浦江东岸 5700元/m2 20%
三B 内环线以内、三A区域外的三级地段及花木镇 5100元/m2 20%
三C 除三A、三B区域外的三级地段 4700元/m2 20%
四A 济阳路、环南一大道、杨高南路、川杨河、罗山路、杨高北路、赵家沟及三级地段界线 4300元/m2 20%
四B 除四A区域外的四级地段 3200元/m2 20%
五四级地段外、内外环线间、黄浦江、环南一大道、新区界线 2050元/m2 20%
六五级地段外区域 1800元/m2 20%
暂无介绍中小学:封浜中心校、封浜中学幼儿园:凌云幼儿园综合商场:联华超市、华联超市、星华商场、封浜商场、农工商超市邮局:中国邮政、中国电信封浜营业处银行:中国建设银行、中国农业银行、农村信用社:封浜卫生院，江桥卫生院、沪西其他:小区会所、商业街、网球场等休闲、运动、娱乐配套完善基本信息
小区地址：吴杨路55弄
物业类型：公寓物业费：0.95物业公司：封浜物业停车位：321绿化率：38%容积率：2.3房价走势
封浜花园10月均价16695元/平米，比9月下跌1.97%江桥新城板块10月均价21218元/平米，比9月上涨2.91%周边配套
学校封浜中心校、封浜中心校、凌云幼儿园、嘉定区封浜小学；交通封浜汽车站(北安线区;北安线区;江桥1路;江桥1路)、乡思路星华路(江桥1路;江桥1路)、曹安路星华公路(北安线;北安线区;嘉江专线;江桥1路)、曹安路金园五路(北安线;北安线区;嘉江专线;江桥1路)；购物欧特福购物中心、联华、联华快客便利店(封浜店)、华联超市NO.2588、快客NO.6591、好又多购物中心封浜店、华联超市NO.2368、金辉食品合作公司星华路商场、杭州世纪华联NO.888、农工商超市160分店；银行中国建设银行(封浜支行)、建行封浜支行、中国农业银行上海市分行翔封路自助银行、邮政储蓄银行封浜支行、邮政储蓄银行封浜支行；娱乐活动内部配套:室会所网球场篮球场健身房阅览室美容美发洗衣店咖啡厅停车场歌舞厅餐厅羽毛球?。?