烟台牟平的房价会长吗？_生活广记

本人经常去牟平出差，牟平区辖3个街道、10个镇：宁海街道、文化街道、养马岛街道、观水镇、武宁镇、大窑镇、姜格庄镇、龙泉镇、玉林店镇、水道镇、莒格庄镇、高陵镇、王格庄镇。目前烟台牟平区房价均价还盘旋在3000元左右，因此烟台牟平区房价在烟台五区是最低的。烟台牟平区房价很明显在烟台市区处于低洼地带，甚至还不及蓬莱。但由此可见烟台牟平区房价的未来发展潜力是巨大的，烟台牟平区房屋的升值空间也是巨大的。离烟台市中心最远的一个区是制约烟台牟平房价的一大瓶颈。近年来随着旅游的发展，房价肯定是会长的，养马岛，昆嵛山，都不错的景点，新开的楼盘大都在5000左右，可以考虑一下。
房价涨太猛！“最牛”钉子户都开始慌了这个说不准，如果你们当地居民都不买房的化，对于房地产商来说就是市场运营风险较大，会承压，价格上涨前景不乐观。
另外一个因素，国家鼓励去房地产库存，会出台一系列的优惠政策鼓励大家买房，比如首付比例，公积金贷款政策调整，个税改革等等，这些政策激励下释放出多少购房热情，如果购房热情高涨，那么房价上涨是可能的。
另外，丈母娘房的需求潜力有多大，如果当地结婚丈母娘就是要房，且数量在庞大，房价上涨。
再看国家鼓励降房价售房，但是也要看房地产商有没有那格局。
【烟台牟平的房价会长吗？】
再看基建和棚改政策，现在全国大趋势是人口城镇化，人口城镇化现在出现的居住证制度，撤村并乡等等，鼓励农民工买房等政策在当地的落实情况，在这种情况下，如果释放出过多的购房需求，房价上涨。
等等。
上海普陀区武宁路光复西路光复里小区，原本的棚户区在历经了两年多的拆迁后，变成了一片建筑垃圾堆放场。中国青年报·中青在线采访人员王烨捷周凯/文并摄
一位居民向采访人员展示目前的居住环境。中国青年报·中青在线采访人员王烨捷周凯/文并摄
“钉子户”老江有些着急了。
他说，在过去的两年多里，拆迁办的工作人员总共只来找过他两回，每一回都“只讲大道理，不把事情讲清楚”，也没有给他什么补偿方案，“可能给过一张纸，我们不同意，我妈就把那纸撕了扔了” 。
如今，眼看着上海房价在2016年第一、第二季度大幅度飙升，老江全家都急了， “这里到处都是垃圾，苍蝇蚊子满天飞，只要给我们足够住的住宅，哪怕在嘉定(上海郊区——采访人员注)，我们也愿意走” 。
但问题是，老江家的愿望跟拆迁办所能给予的补偿，总也对不上号。
33平方米上盖了5层楼
老江家的宅子，位于上海市普陀区苏州河沿岸的光复西路光复里。这里方圆一公里内，拥有一个把自己打扮得像意大利威尼斯城的家乐福超市，一个集购物娱乐于一体的时尚商?。?地铁13号线地铁站，还有一条在沪上知名度仅次于黄浦江的苏州河。
宅子隔壁，就是坐拥280度江景窗台、三居面积达250平方米的普陀豪宅“新湖明珠城” 。这里的二手房售价，如今已高达每平方米7.2万元到8.1万元。
老江所持的房产证显示，这座竣工于1946年的老宅，建筑面积只有33.3平方米。但中国青年报·中青在线采访人员所见到的这栋房子，高达5层。据老江说，这个33.3平方米的房产中，有27个户口，住着一家四代人，“是政府要拆房子，我们现在那么多人住得挺好，不搬也挺好” 。
2011年，老江在这栋房子原有基础上加盖了4层楼，以满足全家人的住宿需要。2013年年底，拆迁办正式进驻到这片市中心现存不多的棚户区中。
中国青年报·中青在线采访人员登楼察看发现，老江家里楼梯陡峭，每个房间大约只有七八平方米，包含一张床，一个餐桌和一个卫生间。老江自己心里知道，一层以上全都是违章建筑，“不能算面积” 。实际上，全家人心里都有个如意算盘，希望拆迁办根据家里的实际需要、按照户籍人口数量来核算补偿，而不是按照面积来核算。
但拆迁办，只给出了“按照面积核算补偿”这唯一算法。
一名已经签字动迁的老邻居告诉中国青年报·中青在线采访人员，实际上，老江家根本不可能住得下27口人， “5层楼，你算算，27个人，两人一张床，至少14张床，他家5层楼，放得下吗？”
东新村四期南块(东)征收基地的拆迁办相关负责人告诉采访人员，该地块并不存在一栋房子有27个户口的情况，户口最多的一户人家有22个户口，早已搬迁。拆迁办的公开资料显示，该地块截至目前已拆迁953户，动迁率达到97.2449% 。
该名负责人回应老江“两年多只谈过两次”的质疑称，“肯定不止。我们怎么可能不找他们谈。”
前述老邻居对目前留守的“钉子户”表达了不满，“他们每动迁一户，我们已经拆迁的就能奖励每户两万元，他们不动，我们就损失。”但他告诉采访人员，老江一家被约谈的次数可能是比较少，“有的人家狮子大开口，比如按照政策最多给你300万元，你要500万元，那肯定谈不拢，有啥好谈的？”
房价飙升，“钉子户”们坐不住了
中国青年报·中青在线采访人员了解到，目前东新村四期南块(东)地块尚有10余户“在钉” 。距离2014年10月集体签约已经过去近两年，这种时间上的拖延，在拆迁户看来，对政府没有好处，“政府一定会着急”；但拆迁办相关负责人则告诉采访人员，越拖对居民们越没有好处，因为房价正在不断上涨。
今年第一季度，上海成为继深圳之后房价飙升最快的城市。来自一些中介机构的数据显示，一季度上海部分地区、部分楼盘的二手房成交价涨幅超过40% 。而按照最近几次拍出的土地楼板价，上海郊环外一些区域未来房价可能会达到6万多元甚至七八万元每平方米。
据拆迁办相关负责人介绍，东新村四期南块(东)地块目前采用的是“按面积计价”的方式给予拆迁户补偿。
比如，光复西路光复里353号丙全幢房屋，建筑面积65.30平方米，在2014年7月9日评估的单价为每平方米26909元，而该地块的评估均价为每平方米26501元。算下来，被征收房屋补偿总价为2673827.29元。
拆迁办的做法，不是“分房子”，而是让被拆迁户拿着这笔补偿款，购买政府在郊区配套建设的限价房。可供选择的房产在嘉定、青浦、江桥等地。比如，嘉定洪德路1285弄10号802室73.06平方米的房产，价值1238367元，核算为每平方米单价16950元。
中国青年报·中青在线采访人员查询发现，嘉定洪德路地块附近，二手商品房房源价格约在每平方米2.9万元到3.1万元左右。也就是说，政府方面给予的房产价格，比市场价将近低了一半。
除了应得的补偿款，针对居民自建的无证建筑和装潢，拆迁办也有补贴办法。比如，某户房屋建筑面积为86.8平方米的居民，他获得了无证建筑面积补贴5万元，和装潢补贴52080元(600元/平方米×86.8) 。
简单来说，按照拆迁办给出的这一唯一补偿核算方法，越早迁出，对居民越有利。房子在涨价，而居民的房屋评估价格不变，因此，拖得越久，居民所得到的补偿缩水越多。
面对逐月飙升的房价，老江“坐不住”了，他一再向采访人员表示，只要拆迁办来找他谈，给他们全家安置了住房，他一定会尽快搬走。
但拆迁办相关负责人也告诉采访人员，不论“钉子户”们拖多久，补偿标准和补偿核算方法都不会改变。老江家33.3平方米的房本面积，就只能按照33.3平方米核算补偿，无论家里住了20口人，还是30口人，补偿标准都不会改变。
拆迁办：有居民开口就要1个亿
中国青年报·中青在线采访人员了解到，上海从上世纪90年代开始进行大规模的动拆迁工作。这一过程中，被拆迁户和拆迁办都总结出了与对方进行博弈的各种方法。
比如现有的、大多数拆迁办所使用的“按面积计价”方式，就是众多经验累积而总结出来的“最公平方式” 。这种方式能有效防止拆迁户在拆迁办进驻前疯狂“加码”在册户籍人数。
以往，拆迁户往往会在拆迁办冻结户口前，就“先知先觉”地在自己户籍上增加人数。这是拆迁户针对过去“既可以按面积计价、又可以按户籍人数计价”拆迁补偿方式的一种应对之策，在面积较小的情况下，这种方式可以有效增加补偿额度。
但如今，按户籍人数计价的方法，已经很少被拆迁办所应用。
针对“按面积计价”，拆迁户们也有办法。他们可以在房屋原有面积上加盖房屋，过去，拆迁办会按照实际丈量面积来核算补偿，但随着时代的变迁，这种“老式”的方法也变更为严格按照产权证所有面积来核算补偿。
即便如此，拆迁户仍有办法。
（以上回答发布于2016-07-25，当前相关购房政策请以实际为准）
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