北京有哪些典型的豪宅？本回答将着墨于豪宅/高档住宅的简单介

本回答将着墨于豪宅/高档住宅的简单介绍、评价和房地产公司运营楼盘时的一些经验教训等类似问题，会在一部分相关的楼盘的介绍里讨论关于法规政策、建筑规范、房地产策划运营等方便的内容。旨在于一来是简单的服务下潜在业主，让顾客们获得更多信息，站在更高信息维度之上来考虑自己的置业需求，以扫盲和介绍为主；二来是希望能通过这个回答给相关从业人士提供可以借鉴的经验。
以下内容将按照城区、区域来区分，每个盘后面我都会标注有什么类型的房子，主要内容针对高档社区和豪宅，会有我自己的一些评价。在“其他”的分类里我会谈及一些其他有意思的楼盘/住宅/商业或者写字楼用地的那种大家都懂的房子。
我会按照一个区一个区、每个区内按照地区的顺序来写，尽量写全一点，但是毕竟是只能靠脑力，可能会有疏漏，也欢迎大家在我已经完工的区里找我没写上的楼盘，在评论或者私信里留言告知即可。顺带我也会做一些简单的区域介绍，方便大家能对为啥这个地区会有豪宅盘、这个地区豪宅盘怎么发展来的、地区的豪宅配套如何等等相关问题有个概念。
图片信息暂时不考虑，因为能写完就已经是万幸了，加太多图片的话那太大了。大家如果感兴趣的话，更推荐大家用我提供的社区名字去搜索，我在回答中会把所有小区的名字加重标记，有其他需求或者想咨询的话私信我也可以。
先说最特殊的四合院部分：
北京的四合院，首先，相当数量的整院是可以交易的。那种单间的一般不被称为四合院，而是叫做平房，尽管不论是四合院还是平房，房本上写的房屋性质都是“平房”。目前（2018年10月）的规则是按照与其他限购政策一致，但是房本问题就比较错综复杂了，外加土地证这个问题。（在这里附加一个问题，总是能看到有人说国外的房子是永久的，国内不是，说这种话的人，一看就从没看过房本，国内正常的商品房，不论是四合院还是普通公寓或者别墅，都是房产证无期限，也就是理论上的永久，但是有土地使用证，一般住宅70年，这一点跟海外的所谓永久产权的住宅压根就没啥区别，不过是一个每70年交一笔土地出让金，一个每年交点房地产税，至于国内目前在讨论的房地产税，在这里不讨论，不过我觉得应该是上海目前实行的房地产税这个性质的。）
数量上，我估计北京有整院的四合院（指目前产权性质上完整，四合院整院内无房管所的房本且全部产权人都是一家人），且占地面积大于100㎡的，大约还有千余套，装修好的不到500套，装修好的能称之为豪宅的大概200~300套吧，这个数量级。
（因为实际的豪宅四合院情况会涉及太多业主隐私，公开说不好，所以我只大家如果有兴趣、或者有比较关键的疑问的话可以私信聊天沟通，在这里不公开不针对性的评价某个院子，只单纯地聊聊四合院的整体现状、政策、建筑规范。）
四合院的一大限制因素就是建筑规范，限高6.5米（屋脊最高点），必须坡屋顶，地下理论上不允许挖，实际情况是根据市委的规划以及总占地面积可以申请，一般小院子是没戏有地下的，占地1000㎡，不影响市规划，不影响地铁、水系等，各种退线退完了，能申请个地下一层300来平米，地下二层简单来个几十平米就已经是皇天开恩了。
四合院在空间布局上一直是个比较大的问题，一般七架梁也不过4米多的跨度，更何况大部分是五架梁，这种空间尺度确实跟现代生活需要的比较脱节；其他设施也都是需要占地方的，更加加剧空间上的紧张。
举个实际点的例子，一个占地300㎡左右的四合院，一进或者小二进，3000多万的市值，正房一般三开间，两边外带多一个耳房，可以做餐厅、洗手间。那么，正房就是一进门一个厅，不到30平米，西侧餐厅，20来平平米，连接耳房厨房，东侧主卧，连接耳房洗手间，勉强能有个大衣柜，但是主卧面积也不过20来平米，这种主要的居室跟同市值的公寓比，真的是有点惨，没有点情怀真的受不了的。
当然了，部分四合院也有不错的结构，比如，有两连卷山顶，这样进深能有个9米的，这样的院子还不少呢。
另外就是停车库、各种设备所占的空间，这对公寓很简单，有整体的设备间，无所谓，但是对于寸土寸金的四合院来说，这会是很大的空间支出，很是麻烦。
一言以蔽之，四合院可以做出豪宅，但是价格和性价比真不是没有情怀的人可以接受的，现在利用四合院的话，更多是做成高端会所或者私人会所，这样才能赚回土地价值。
东城区：
故宫附近、南北池子：
TJY——别墅（合院）、平层
放心，我不会真的傻到在这个时间段谈论这个项目的，毫不犹豫怂到用缩写。
至于这个项目的品质问题，这项目做成这个样子已经是众多条件妥协的结果了，这种项目不是说想做多好就可以做多好的。
万科北河沿甲七十七号——平层
想来想去，东城区的开篇公寓还是用这个比较霸气一些，哈哈。先谈谈八卦吧，这盘的关系、交易过程确实比较错综复杂，身为王总女友的田女士其中贡献颇多，独得顶层大平层还是实至名归的，但是跟市面上的八卦不一样的是，这个顶层大平层不是全部顶层，而是一半顶层，该楼是平均分成两个单元的（内部叫东单元西单元），顶部大平层的户型（700多㎡）实际是一个单元的全部，而不是整栋楼的全部。如果大家有幸被这楼的业主邀请去做客，那么可以去顶层看看，顶层的大平层总共4户（8层2户，9层2户），其中9层有1户不出售，而是作为整栋楼的会所，确实可以在会所里看看故宫，尤其是下雪天，这种看北平的感觉比雪天站在鼓楼上看惬意多了。
这楼原本是一个职工楼，后来由凯德先获得，然后进行了改建，并帮助凯德获得了一个有含金量的房地产项目金奖后，由于销售上出了各种问题，所以在凯德手里未开盘，而是转卖给了万科，由万科来进行销售工作，终于在18年年初清盘（最后3户被同一业主团购）。
先谈谈数据，总户数25，层高4.2米，哈哈，户型最小的貌似是277？我记不太清楚了，主力户型是500多和400多那个，户型样式就是在上被称为保龄球场的那种...其实还好的，尽管2层某些小户型在采光上真的有点差...这个层高配合南北径深，室内住起来确实感觉不是那么的温馨，但是作为会所、社交场所，那倒是极好的。由于是毛坯交房（仅样板间是样板间精装交房），我一直觉得这房如果按照克虏伯他家风格装修的话，虽然面积小一些，但是效果会很不错。
（插个广告：刚才说的克虏伯他家指的就是德国那个Krupp他家，他家位于德国北威州Essen市，从埃森中央火车站（Essen Hauptbahnhof）坐S-Bahn（往南走的S6号线），坐到Essen-Hügel就是了，所谓的Villa-Hügel就是克虏伯他家，欢迎各位游客来玩。如果这条广告效果不错埃森市政府记得给我打广告费啊~）
顺带，这里有样板间的详细大图介绍：
物业费高达30元/平米/月的万科最高端项目—万科北河沿甲柒拾柒号样板间设计价格上我就不说啥了，500多平米的毛坯交房1个亿出头吧，物业费不是网上传每平米30元，而是29.77元，每平米便宜了两毛三呢。比较好玩的是取暖费，因为层高高，所以取暖费收双倍面积的！
综合评价的话，这房子是当之无愧的真·豪宅，尽管可能大部分业主愿意拿这房子当做私人会所、私人社交场合来使用，虽然只有一栋楼，但是从物理数据上、从会所可以看故宫上等等方面上，这房子都是极好的。
PS：以后再有人嘲讽国内的房子层高不高，大家可以拿双倍取暖费的万科北河沿来使劲还击！
王府井、金宝街：
霞公府——平层
按照地理顺序，离万科北河沿最近的就是霞公府了。霞公府在一手销售阶段是和钓鱼台七号院同时代的，也就是快10年前了，到现在终于接近清盘了，不容易。其实霞公府总共就2栋楼，74户。
当然了，这么长的销售周期，肯定是有问题的，嗯，说这盘之所以提起钓七，就是因为这盘在策划上，就是各种对标着钓七的（可惜没有钓七优越的地理环境），尤其是价格。从初始售价到后来几次涨价，都是看着钓七的二手房调整的。
户型挺大的，从小400到500出头，在08年来说做了不少当时的豪宅标志性的东西，比如私家电梯厅、入门的十字厅，可惜地理位置限制太大了。园林小这个还算可以忍受，但是层高净高2米7米，实际装修完的净高不足2米6，这点是这盘的绝对硬伤，这层高什么概念呢？一般刚需房，90㎡户型，层高2米6，客厅面宽3米6就已经算宽的了，但是霞公府...6米5面宽的客厅配上2米6的层高，这感受你们想想吧，按照某看房客户的说法就是：这层高打兵乓球都不太够啊...嗯，任性的有钱人喜欢在天安门旁边花4000万买个房子打兵乓球，怪不得我国乒乓球实力如此超群呢。其他缺点的话，视野不是很好，因为旁边几栋楼都跟霞公府差不多高，采光方面不用担心，肯定是符合规范的。
其他方面基本都是豪宅标配吧，世邦魏理仕的物业，每平米18元，世邦的服务还是可以的。开发商和物业官方公开允许做会所等接待量大的社交场所，甚至公开允许开个店、开个公司当作办公地点啥的，好在设计上人流分流做得好，屋里基本不会吵。买这房子的人的想法更多是：在二环内挨着天安门有个400多平米的房子多好啊，所以可以忍受层高不足这个弊端。
贡院六号——平层
先说名字，这名字敢叫贡院，是因为旁边就是贡院旧址，也就是古代科举考试的地方。贡院六号的名声基本上就是北京豪宅市场中公寓豪宅的先驱、高房价、水准巨高的精装修交付、以及2000年开盘的每平米4万的房子！！！顶复户型更是6万/平米！虽然是到现在来看都是相当棒的精装修交付吧，但是2000年的4万啊！这是什么概念呢？2000年北京一般职工收入只有1000多，这还是效益很好的公司了，月薪1000不到的正经工作多了去了！
当然了，2000年4万/平米的价格对贡院六号伤害也很大，咱们来捋一捋。假如在2000年，您有600万，正好可以全款买贡院6号的150平米小户型，犹豫再三，这时您开始了比较。600万，一套贡院6号150㎡的小户型，或者...月坛（金融街西侧），75平米的职工房（建于80-90年代）60万，可以买10套。时光荏苒，到了今年2018年，买了贡院6号150㎡小户型的大哥，攒着手里市值1500万左右的贡院六号，看着当年买了10套月坛（金融街西侧）老职工房的哥们手里现在总市值9000万（大约900万一套），不由得感慨“早买早享受啊”！
当然了，其实这只是我们作为吃瓜群众的心理胜利法而已，实际上，假如一位业主真的在2000年以4万每平米的价格买了贡院六号，那么就算帐算到今天，他仍旧是赚的，他依靠贡院六号业主的身份，依靠贡院六号这极好的室外环境和室内环境，如果有哪怕很低的转化率的话，其收益都远远超过买10套月坛老房子的投资方案，这就是豪宅的特性。豪宅不仅仅是“宅”的房屋物理属性，更有精神属性和社交属性赋予其中，2000年买贡院六号的房子，获得的不仅仅是一套房子，更是一个身份，一个可以用到2010年的豪宅业主的身份。
贡院六号的房子，确实溢价有点多，不仅在宣传上，还有装修上（按交房年代，甚至到现在，都是很棒的装修），随着时代和社会的快速发展，10年之后也面临着被豪宅圈子所淘汰，但是这10年的身份是实打实的沉淀下来了。
从现在的角度上来说，这楼盘有着诸多大方向上的失误：
1.外立面、整体形状设计风格。贡院六号是按照北京会发展成类似曼哈顿的风格上进行预估设计的，所以很大都市，可以说是提前预估好了周边邻居的风格，保证自己能有个一直经典的外观，可惜...方向错了全毁了，北京并没有发展成曼哈顿，而是成了一个很有特色的城市，住宅日照给足，占地铺大；
2.装修占成本比例过高。毕竟是全进口的装修，从设计师到装修材料，再加上当年的汇率，这笔费用太高了，这也是目前这房子一个很尴尬的地方；
3.塔楼。这点就不多说了。
总结下来的话，2018年假如有人问我，买贡院六号当做豪宅值不值，那肯定不值，当高档住宅都有点勉强了。那在2000年呢？值，特别值，这可是21世纪头几年北京仅有的公寓豪宅啊。
贡院九号——平层
贡院六号在08-09年的续作，就在贡院六号西侧，本身也是08年奥运会用的楼的改造。鉴于贡院六号有不少算是失败的点，以及当时（08年）北京豪宅市场已经起来了，所以贡院九号在宣传上声音小了很多。而且其本身定位也没有六号高，所以九号就是个比较普通的高档住宅，当然了，很好的地理位置是不错的卖点。
没啥太大的亮点，但是定价和定位都很合理，贡院系列从此落下了帷幕。
东直门：
东湖别墅——平层、联排、独栋
估计很多人觉得东城区如果不算四合院的话，应该没别墅吧？哈哈，其实还是有的。那就是东湖别墅，一个最开始涉外的楼盘，现在也仍旧以宾馆业务、涉外长租为主，物业在小区管理上占有完全主导的地位。户型基本上就是联排，面积不大不到200~300，带个小花园，这盘算是90年代仿照美国房地产行业做的，完全是物业自持，可以经营酒店、公寓等，以及出售、出租等业务都通过物业。这盘位置上选择的是使馆区的东边，做的时候这附近不论是朝阳门还是工体都不是很发达，朝阳区的东二环到东四环还是职工家属院的时代，在当时算是比较鹤立鸡群了。