北京有哪些典型的豪宅？( 三 ) 本回答将着墨于豪宅/高档住宅的简单介

因为是新盘，虽然户型设计上属于塔楼里的高级公寓，朝向啥的不能看，但是设备上还都是不错的，从市中心高级公寓上来说也还算是位置和实际居住质量可以够的上高级公寓的标准。
北京尊府——平层
西单上国阙——平层
这俩都是金融街南、长安街南的有小区概念的住宅区，尽管...其实都挺小的，某种意义上跟没有小区也没啥太大区别，跟上面俩唯一的区别可能就是板楼和不止一栋了。
先说尊府，尊府这位置，作为一个好歹学过不少乐器和声乐的人来说，对这地还是有感情的，毕竟中央音乐学院后面嘛。尊府的中小户型其实属于城市中心地带的高级公寓这种感觉，跟上面俩一个门类，大户型才有板楼的感觉，好在面积上很宽裕，不至于说让整个社区显得廉价。
再说上国阙看到评论里有人说“看着霄八长大的”，不禁哑然失笑，因为这确实是事实啊，霄八确实十多年了。如果真较真的话，会发现，销售期超过10年的豪宅还是有不少的，比如之前提到的NAGA就差两年到十年，霞公府虽然还没到十年，但是按照目前去化率再撑两年到十年妥妥的，而我们现在的主角，西单上国阙，今年正好十年啦！之前也说到，NAGA在销售期后半段不受待见，主要就是户型和楼型已经被市场上淘汰了，而霄八就是自己单纯的捂盘，再捂几年没问题。上国阙在设计上算是不错的，撑住了时代的检验，之所以卖了这么长，还是在于自己的一些问题。首先是用地，早期的用地纠纷已经让上国阙付出了不少的代价，尽管后来摆平了，但是口碑上必然有影响（实际上这盘原计划09年开盘，被拖到了11年就是这个原因，甚至改了设计图纸）；其次就是用地有点小...离东西两边都有点近，对目标客群来说感觉并不是那么好；最后就是学区了，没捞到好学区，所以，唉。
综合来说，这俩盘虽然在金融街，但是基本被局限的用地给限制住了，尽管在户型上努力不少，但是仍旧有着不少缺憾，导致目标客群对这俩楼盘的价值认可必然是打了折扣的。
中信国安府——平层
一个藏在崇光SOGO背后的豪宅盘（主干道在SOGO西，这盘位于SOGO东），说实话，我很不喜欢这附近，SOGO现在算是基本黄了，等着接盘，旁边主干道宣武门外大街路西的那个大石头更是在设计审美让人无法吐槽，从风水上更是...宣武门可是西南门啊，西南方向的石头，这不是ein Stein in der Latrine么（因为话比较伤人，为了轻松愉快所以用其他语言说一下）...大石头南边的这片古建筑保护区，比棚户要好点，但是一直整治不利，光这片区域的建筑学意义上的改造方案竞赛都好多轮了，这么多年都没动过...唉，总而言之，这片区域在等待着新生中。
从中信国安府的设计上来看，这不咋地的面宽进深比，应该还是能看出来这盘有历史的，但是明明是近几年才盖好的小区啊。嗯，这盘，其实，是10年就开始设计了，设计上定型是在12年前后，只不过最近才盖而已。具体的拖延原因也就是用地了，曾经北京人都知道的庄胜陷入财政危机，然后这些地块作为最开始给庄胜SOGO的开发地块，就一直被搁置，最后被中信整体拿下。从确认地块到目前为止，这盘整整被拖了8年，从定型到现在，也有5年之久，当然了，现在仍旧没有预售证，这盘在北京巨能拖的豪宅盘里，可以拼得一席前二十的席位。
当然了，跟旁边同样的老盘上国阙相比，国安府在社区上应该还是可以有些优势的，毕竟单纯社区周边的地块产权清晰，从社区的角度上来说完全可以做好。
月坛、真武庙（金融街西）：
融泽府——平层
这片区域更精确的叫法是真武庙，是个有规模的家属院比较多的居住区，配套比较成熟，对于相当比例的北京孩子来说更熟悉的可能是在真武庙北边一点的南礼士路坐15/19路去儿童医院或者动物园。
相对于金融街的二环里面来说，这片实际上是更好的住宅区，首先离金融街近，离上班地点近，其次交通还算发达，直接上长安街或者二环啥的很方便，南边的水系在2000年前后就治理好了，不少人的记忆力应该还有2000年前后北京水系有游轮之后各种打广告请市民来坐船玩这事吧。
开发商是金融街房地产，这盘本质上是“融”字辈的开端，但是由于定位太高，所以开发商后来也就不谈及了。大户型、核心地段、业主均为顶层人士是这个盘比较重要的标签，实际情况也确实如开发商策划所预估的，基本造就了这盘成为北京真正顶层的精英人士所居住的盘，精英到了什么地步呢？物业看管比什么远洋lavie，泛海世家还要严格，房产的二手交易基本在熟人之间进行。链家当年成功做了一单，过程是这样子：一个新入职的顾问对这盘很感兴趣，于是想做，但是被保安天天轰，于是他站在更远处保安轰不着的街角，又找了几个志同道合的一起轮班，24小时站街，整整站了7天，终于第8天一个业主在他身边停下来，给了他机会，于是他成功的卖出了这盘自建成之日起，第一个由中介介入的成交，也是目前唯一一例，从这个侧面可见这盘的特质。
相比融泽府，北边的金融世家就相形见绌的多，但是临近融泽府这一个特点仍旧让金融世家提升了不少地位，虽然户型要小很多，定位实际上更偏向商务，但是凭借业主整体素质之高，成为了给融泽府打工的公司高管们不错的选择。
从长远来看的话，融泽府和之前提到的中海凯旋会是金融街地区独领风骚的豪宅盘，品质上中海凯旋更好一些，业主圈层上，中海凯旋也会渐渐超过融泽府，最后这些都会在价格上得以体现。
金融世家——平层
陶然亭：
耕天下、朱雀门——平层、独栋
一瓶——平层
这俩盘本来想分开说的，但是写了写，发现还是一起说会比较好玩一些，毕竟这俩盘在一手销售期是互相竞争的对手。
先从朱雀门开始说起，朱雀门是耕天下的二期，耕天下一期03年建成，在朱雀门东南，离得很近。开发商在耕天下一期就想做高档住宅，尤其是当时还没有7090政策，南城盛行大户型，100~180㎡的户型是当时的主流，耕天下于是更近一步，就做了相对周边户型更大（100-360㎡）的耕天下一期，结果反响并没有达到预期，户型大是大了，不少数据上也显得也挺高档，借助先农坛和陶然亭也有了不小知名度，不低的物业费更是让大家认识到这盘的100㎡户型不过是意思意思而已，楼盘质量也行物业管理也可以，但是结果下来认可度总是离期望差点意思，到底这点差距究竟在哪里呢？
不甘心的开发商于是在二期，也就是朱雀门上下了更大的功夫。
首先是名字，挨着先农坛，叫耕天下，是不是有些小气呢？改，要面向更大的人群和市场，有更大的情怀，叫“朱雀门”，虽然白话是“南门”（南朱雀），但是听起来就是上档次，高端路线走出了第一步；
第二步，顶层全部变成复式大户型（主要设计目标是为了让客厅有挑高）。之前耕天下的顶层复式（其实不过是第5、6层）挺受欢迎，也挺有档次，这下朱雀门所有顶层都是复式，再加上不少叠拼户型，最重要的是，还弄了6栋独栋！二环内的独栋啊！（多说一嘴，这几个独栋预售时才500万（房本631.78㎡，2004年预售，2006年正式对外销售）！现在基本1.5亿以上了。），这样户型也很高端了。当然了，毕竟社区怎么样，规划说了算，社区名义最小户型164，但是为了凑足户数，也弄了一栋楼；
第三步，外立面上继续下下功夫，提升高档的感觉。这个虽然每个人都有自己的看法，这一点上我是觉得朱雀门对比耕天下来说还是很成功的，立面明显规整有序多了。或者说同时期对比，想想朱雀门同时代的西城晶华、新城国际、CLASS或者那一大堆臃肿的塔楼豪宅，朱雀门虽然因为二环限高有一定的劣势，但是立面的审美我觉得是经得起时间考验的。或者更准确来说，楼型相同年代相同的朱雀门和果岭里CLASS，这俩大家可以对比对比；
第四步，做一套专属商标UI，虽然这个在当年算是一个很有趣的豪宅项目的趋势，前辈贡院六号、同辈CLASS都做了，但是实际上做了的其实也不过只有几家，读者们可以自行找一找，当年的UI整体水平都有限，相对来说朱雀门这个是豪宅商标UI里的平均水平以上了。
回过头再来说说一瓶，一瓶在基地上的优势是巨大的，这可是一个04年的钓七的水准啊，而且限高问题还解决了，也就是可以制造大量的湖景房，简直美哉。可惜啊，户型定位的不够高，主力户型区间虽然是品质可以的大面积三居室或者大面积两居室，但是这些是撑不起来一个豪宅生活氛围的，特别是在业主的消费能力这一点上，所以慢慢变成今天这样一个景观不错的大房子，也是情理之中了。综合来说，我这盘就是一来开发商观念和经验不足以支撑他们开发豪宅，二来也没动太大心思做。包括之后该开发商的一瓶·四合院（一瓶·八斗）也成为了一个虽然占有良好的地理位置，但是做的和宣传的差距比较大的楼盘这样一个失败典型。
从价值上也很好的反映了一瓶略尴尬的地位，同为湖景房，钓鱼台七号院6层（或者是5层）能享有玉渊潭湖景的房子，在单价上能比5楼以下的再高出2-3万。但是一瓶就算有着这么好的竞争优势，单价依然低于一街之隔但是没湖景的朱雀门，勉强高于耕天下。可见凭借从外观立面、户型、社区管理上投入心思的朱雀门来说，一瓶这个邻居在豪宅上不够格。
中华家园——平层
这盘在大观园（当年为了拍红楼梦盖的）的西边，西城不动产登记机关的南边（之前是宣武区的），楼盘有年头了，网上查的资料是03年，从名字上看就有很多有趣的点，从名字到楼盘的各种特性，我挨个说吧。
名字能取的这么炸裂，很简单，开发商是集体所有制的，之前属于宣武区的，现在是西城区的，正经八百的100%股份由政府持有，只不过经营独立。第二点是当年太早了，2000年之后没几年，所以能取这样的名字，现在就不要想了。第三点是...这小区大门的牌坊，以及阳台用的汉白玉栏杆...
这盘在做的时候，是按照高档住宅做的，甚至可以说是准豪宅，想想贡院六号、NAGA这样的塔楼楼型，中华家园是板楼、南北通透一单元两户两部电梯、人车分流（尽管小区不大）等等也算是很不容易了。户型上也还不错，四居室245，五居室285，六居320，很富裕的面积了，而且卧室全部朝南，这点很好（好玩的是，这盘的户型和楼层平面图颇有朝阳公园那个骏豪阿玛尼（比中华家园晚生了13年）的神韵啊），室内净高小3米也还可以。
按照当时标准很好，建筑施工也还不错，不过这个汉白玉栏杆...唉，当年的审美啊。
还是说说这盘为啥现在这么便宜呢，这盘名义上二环内，但是是西南角，按照四合院的老规矩，西南角的一般是厕所，风水上先扣一分；南城，再扣一分；周边买卖个房子挺方便（出门左拐就是买卖房产的不动产登记大厅），逛公园也可以，出门直接进大观园（别看门票贵，但是公园年票包括），但是想去大点的超市就有点惨了，略远，其他的生活设施也都略远，不那么便利，扣一分；南边佑安医院、首医，在风水上再扣一分，等等。
最奇葩的扣分项是我必须要单独另起一段说的，但凡是豪宅、高档住宅，其安保一直都是很重要的因素。从最简单的表面功夫来说，像中华家园这种1-2层的住家还装防盗网的高档住宅级别的平层公寓，全北京貌似就这一家吧？虽然本质上是因为用地有点太小了，设计上楼栋没有退用地红线，所以为了安全不得不1-2层装防盗网，但是，装了就是装了，惨啊。由此可见，亲爱的开发商大哥，千万不要觉得自己硬或者因为抠门，不退用地红线，看看，中华家园就是最好的例子，200-300+户型组成的高档住宅小区，没退用地红线，1-2层不得不装防盗网，多影响居住品质，从而严重降低市值啊！
德胜门外：
中骏天宸——平层
中骏天宸能有这片地算是很不容易啊，这附近基本很难拿到新地块的，这块地其实也是某央企的地，然后剥离给下属公司，这个下属公司的财产就一块地，接着中骏直接购买整个公司获得地块，重新申报变成房地产项目。这样的地块不是走政府的地皮拍卖，而是就是公司固有财产，直接购买公司股份获得地皮，北京这样的地块还是有不少的，基本都是在2000-10000㎡左右的占地面积，如果做也只能做成类似中骏天宸这样的项目。
产品上没啥好多说的，东西通透的户型小一点，南北通透的是大户型，外加一堆办公室开间，常见的产品设计手法。
丰台区：
宋家庄：
北京金茂府——平层、别墅
宋家庄这片地区可能是最近10年北京发展最快的地区了，这里大量的板楼塔楼在90年代就已经成型，算是方庄的继续外扩地区，但是10多年前，北京地铁5号线刚开通的时候，宋家庄依旧很让人自发的拒绝去那边，一来这地方很多户型是小户型，那种一居半的，住起来很不舒服。二来交通也太惨了，道路狭窄，小区里更狭窄，剐蹭很频繁，那会全北京估计也就住在宋家庄的人觉得车子剐蹭是小事了。
但是这些情况同样也是很好的发展契机：第一是这地方的居住人口，很多都是从事个体经营或者私企的中高层领导，他们是很有在生活品质方面向上的动力和决心的，当然，在住房决策方面，这些人当中肯定会是更大的比例直接搬家到更好居住条件的地方，但是他们的需求确确实实为本地提供了更值得被注意的价值。