南宁十年板块轮动魔幻史( 二 ) _小知识

但从2020年开始，仙葫有点回春的意思。

文章插图
▲荣和澜山府早期施工拍摄
首先是荣和澜山府案名正式对外官宣，其次招商蛇口以4983元/㎡拿下仙葫136亩滨江地块（案名：招商樾江府）。
到了今年，霖峰12.4亿拿下牛湾半岛的开发资格，紧接着牛湾岛大桥（原规划名五合大桥）前期工作开始启动，估计施工开建也很快提上日程。

文章插图
▲牛湾半岛实景航拍
不可否认的是，这三个板块在当下的南宁楼市中都不属于最佳区域，打的差异化牌也保持原样，比如高新区、经开区IT、创新产业聚集地，房价差不多，刚需主场。
仙葫还是打江景、低密，偏养老、假日居住。但胜在产品更新换代，户型升级，还是挺能吸引一波改善购房者。
热度确实有点慢慢起来的感觉，但要实现真正复兴，还得看干不干得过其他板块，是否能分到城市红利的一杯羹。

PART.03
王者坚挺，依然真香
在城市扩张的过程中，板块地位更替，沉寂与崛起，实在是正常得不能再正常的事。
正常操作的建立新区、撤县立区、板块分离、功能分区等，南宁整体变大变强的经历，几乎和深圳、上海、郑州等城市没啥区别。
比如上海浦东新区、郑州郑东新区、深圳龙华新区等。
实际上，从2011年开始，南宁的城市建设重心已经开始转向凤岭北、五象等这些新区上，后面这关键的十年，足以改变不少人实现财富越级，掌握城市核心资产。
毕竟现在的五象新区，已经火到绕城高速的五象南、那马。
再加上广西自贸区南宁分区落户，产业、政策的东风，已经把五象新区的王者板块推上城市风口浪尖。
但即便是五象新区，发展也不均衡。

文章插图
▲五象湖板块实景
非要论资排位，按照房价、城建落地程度，楼市倒有个比较公允的顺序：五象湖＞五象湖东＞蟠龙＞五象湖西＞良庆大桥南＞龙岗＞玉洞＞五象南。
五象湖，已经猛到几乎没有对手了。
而虽然不在江湖唱主角的凤岭北，片区商品住宅均价基本不低于1.8万元/㎡，最高4万元/㎡，江湖地位还是很稳。

文章插图
▲东盟商务区+凤岭北城区航拍
东盟商务区就不用说了，从2019年到2021年间，新盘少得可怜，万科瑧山悦入市放出均价4万元/㎡，最高7万元/㎡的价格，居然卖得非常好。
三岸板块彻底从仙葫剥离，同样主打低密住区，命运却和仙葫天差地别，土拍万元聚集地，1.5万元/㎡DW楼面价还没被打破。
同样的，这三大王者板块依然有几个核心共通点：
①城市核心地段，真正的中心板块；
②学区、地铁、商业等资源过硬；
③正好赶上政策红利，起飞速度够快。

文章插图
▲东盟商务区实景
如今南宁买房逻辑，都绕不开对学区、地铁、商业的追逐，而这三大王者板块正中下怀。
江景是很稀缺，却在某种程度上不足以和更稀缺的城市核心资源竞争，正如邕江很美，但和十四中、三十七中等学区相比，同样的价值下，更多人会倾向于选择后者。
当然，换到十年前，估计很多人面对时代的更迭做出选择的时候，很难有个清醒的博弈，嫌凤岭北、五象新区远的购房者，真不少。

PART.04
南宁板块轮动背后的宿命
纵观中国绝大多数城市的发展轨迹，无一例外的都是向东、向南发展。
北京、上海、苏州如此，成都、徐州、南京亦是如此。
南宁当然不例外。
向南发展五象新区，可以把触角伸向北部湾沿海地区，向东发展，与广东更加亲密，更好地拥抱粤港澳大湾区。
南宁向东向南的谋略，早在十几年就开始埋下伏笔。
2007年，《南宁城市总体规划（2006-2020）》规划过审，也是这个时候，南宁城市的发展方向以“整体向东，重点向南”为主导，向东深入凤岭南北开发大潮，向南开启五象新区的建设大幕。
但也不能厚此薄彼。在《南宁市城市总体规划（2011-2020）》中又作了补充和完善：以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。