南宁十年板块轮动魔幻史 _小知识

十年前，南宁的商品住宅房价仅6字头，十年后的今天，这个数字翻了不止一倍。
十年前，南宁城市发展的重心开始向东向南转移，那个时候，高新区、仙葫、经开区是如日中天的流量焦点，凤岭北还是新城，五象新区刚从规划蓝图开始落地。
十年后，春风早改旧时波，南宁城市板块之间的格局已经被重塑，几近云泥之别。
漫长的时间轴里，板块之间的博弈不仅体现在房价上，还有经济发展、投资、城建等政府工作重心的倾斜。

PART.01
昔日王者，今日沉寂
城市发展的规律是什么？在早期有关于城市发展的著作中，我们可以找到一些理论基础。
在美国迈克尔·索斯沃斯《街道与城镇的形成》一书就提到：“一直以来，城市都是沿着地区边缘向外扩大的，新形成的居住区渐渐融入原有城市区域。
随着时间的推移，曾一度被视为城市范围以外的城郊和乡村，现在都已经被塞进各大都市的腹内。”
说人话就是城市不断对外扩张，规模呈几何形放大。
中国的城市规划基本遵循这样的发展步调，简单粗暴理解就是“摊大饼”，南宁自然也不例外。
从早期的人口、经济重心在中西部，到现在逐渐往东、邕江以南转移，昔日在城市版图上叱咤风云的板块，当年也是王者来着。
比如高新区，比如仙葫，比如南宁经开区，而且都还有几个核心共同点：
①产业聚集区；
②以高校作为先驱者；
③缺乏名校资源加持；
④都有基本的经济开发区背景，甚至国字号金字招牌；
⑤版图范围拉得太大，地理位置相对而言处于城市边缘。

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▲南宁高新区实景拍摄

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▲青秀仙葫实景航拍
2011年左右，由于政策驱动，这三个板块在南宁楼市扮演着极为重要的角色，按理说，有人、有地、有江景、有产业，未来发展总不至于太差。
在地铁、学区、商业等买房三驾马车还没有广被普及的年代，这些资源足够吸引购房者积极入坑，房地产开发热度也甚嚣尘上。
当年高新、仙葫、经开区有多火？
风头正盛的骋望集团常驻高新区，华发、荣和、龙光、翰林等知名房企率先进入拿地；仙葫更加不用说，曾经的香饽饽、南宁富人区，高人一等；经开区有富士康产业航母，融晟公园大地首开仅3字头，分分钟被秒光。
然而城市红利风向说变就变，昔日当红炸子鸡并没有一跃而上实现身份蜕变，而是逐渐沉寂，在楼市中失去话语权，直至失声。

PART.02
竞争下风，能否回春？
高新区还好，管辖触角伸得够广。
三十几年的发展过程中，已经把管理范围扩展到18平方公里，包含安宁街道（西津村等）、南宁·中关村科技园、相思湖、综合保税区四个片区，后又新增武鸣飞地园区。
GDP的贡献不小，虽然没有官方数据透露，但基于2019年在全国169个高新区的排位中名列47，理论上不能被低估。
随着土地供应减少，新盘鲜出，目前高新区的开发关键词多和旧改有关，比如前段时间骋望中标环明月湖旧改，西津村片区、四联村等超2万亩的旧改项目也落地。

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▲四联村旧改
最近新商业项目广西大学科技园也开始亮相，给高新区新增写字楼、公寓产品供应。
只是房价升值空间有些吃力，几乎触顶。
根据去房网整理统计，房价范围保持在9500-1.25万元/㎡左右，处在南宁房价中位数水平，二手房甚至出现回落，变相周期变长。
南宁经开区虽然去年因为排名靠后被商务部点名，但讲真，一点都不影响它的楼市热度。
楼面价被美的刷到6871元/㎡的片区历史最高价，今年刚开年的土拍市场也是6字头开局，丝毫没有冷却的意思。

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▲经开区城区图
主打刚需市场，像快环边的奥园瀚德誉江南，打出7字头的房价噱头（实际均价8800-9500元/㎡），还是很吸引地缘客和工薪阶层。
仙葫区就尴尬了，由于早年无序开发、土地零碎，这些年一直末位被动，江景和别墅区从卖点变成嘲点，1号线地铁改道之后直接沉寂楼市江湖，在板块争锋当中落下风，从此一蹶不振。