观点地产新媒体新城悦“缓慢增长”的第三方物管算盘( 二 ) 观点地产网近期

对比以商办物业为主的金融街物业的业绩表现来看， 2019年前三季度，金融街物业的写字楼的毛利率达30.3% 。这与新城悦服务前不久发布的2019年毛利率水平相当。
2019年，新城悦服务的收入为人民币20.24亿元，同比增加72.5%；毛利5.999亿元，同比增长73.9% ，毛利率为29.6%；年内利润为3.02亿元，同比上升82.9%；权益股东应占净利润为2.82亿元，同比增长85.3%；净利润率为14.9% 。
值得注意的是，与新城悦服务同为“兄弟企业”的新城，目前旗下拥有庞大的商业项目资产，如开业加储备的吾悦广场就有124座， 2019年吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28% 。
观点地产新媒体从一位接近新城的内部人士中获悉，这部分商业项目（吾悦广场）的物业服务并未交由新城悦服务去管理，而是由商管公司负责。
换言之，新城悦服务在非住宅物业领域还有待进一步拓展，此次收购成都物业公司只是发展其中的一步，未来的路还很长。
增长的第三方在管面积
对于在管面积已超过6000万平方米的新城悦服务而言，这次收购成都物业公司能增加总建面约522万平方米， 1亿收购代价也将花掉上市募资净额约五分之一。
但作为第一次披露收购的第三方物业，对观察新城悦服务未来的发展轨迹或许有一定的借鉴意义。若从第三方占比的角度来看，新城悦服务近几年第三方的占比增长略显缓慢。
从2016年开始，新城悦服务的在管面积每年都处于正增长趋势， 2019在管面积净增加40.3% ，达到6015.2万平方米，但来自第三方的占比不增加，反倒略有下滑的态势。

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数据来源：企业年报，观点指数整理
数据显示， 2015年至2019年，新城悦服务来自第三方在管面积的年复合增长率达到216.43% ，其中2015年为79.1万平方米，占总在管面积的比重为4.09% ， 2016至2019年的占比提升至20%以上，分别为24.33%、27.84%、28.95%以及28.85% 。
即是说，近四年来，新城悦服务来自新城和第三方的在管面积基本保持在7比3的比例。
截至2019年末，新城悦服务来自新城系的在管面积达到4279.7万平方米，而第三方在管面积为1735.5万平方米。可以看出，外拓能力维持在一定的量，更多依靠兄弟公司的规模增长。
两年前港交所上市那天，新城悦董事会主席戚小明就在现场表示，未来会继续加大外拓的力度，采取项目拓展、公司并购的方法提升外拓能力，保持目前7比3的比例。
据上市募资的使用情况来看，新城悦服务上市募资的净额约5.38亿元，其中48%将用于物业管理服务业务拓展， 12%用于获取多元化物业管理项目；扩张增值服务业务、投资先进技术方面各占15% ，运营资金及一般用途占10% 。
截至2019年末，新城悦服务仅仅已动用上市所得款项的2160万元用于获取物业管理项目，仍有3.01亿元的账面款项未动用，可以预见，未来新城悦服务在项目拓展和服务领域上有更多可能的方向。
2019年，新城悦服务取得物业管理服务收入8.49亿元，同比增加16% ，占收入的比例为41.9%；开发商增值服务收入6.48亿元，同比上升118.3%；社区增值服务录得大幅增长，收入达到1.76亿元，同比上升267.7%；智慧园区服务的收入为3.51亿元，同比上升263.1% 。
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