观点地产网|募资下调里的中型房企IPO路难，金辉赴港上市“进展”( 二 ) ：金辉赴港上市“进展”募资下调里的中

其中，一年内到期为127.5亿元、231.6亿元、180.2亿元，对应占比为38%、59.8%、42.1% ，对应的现金短债比为0.28、0.43、0.51 。可见，金辉控股对资金的渴望程度。
而在招股书的募资用途上也有体现，有两笔用于偿还项目开发的部分现有信托贷款，到期日均为今年9月份，按年利率计息为10%和11.3% 。
内房上市路难
金辉控股加杆杆追求规模的方式，只不过是现在排队上市房企中的代表之一。
今年2月份以来，先后有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、三巽控股、港龙中国地产、实地地产、大唐集团、祥生控股等9家内地房企递表申请在港上市，其中三巽控股、港龙中国地产、大唐集团为二次递交上市申请。
对此，业内人士表示，目前这些赴港上市内房企业都有两个比较明显的特征，基本以区域性房企为主，土储、销售等规模都不高；其次，收入、净利润近几年都呈现快速扩张的态势，但也相对出现负债率高企、现金流紧张等问题。
“这些企业上市的最直接原因就是解决融资问题，因为成功上市后海外债和股权融资，在现在的融资环境下都是很好的福利。 ”上述人士说道。
其中，与金辉控股规模相近的祥生，同样有着以利润换规模的问题，营收由2017年的62.93亿元增至2019年的355.2亿元，销售规模由2015年的破百亿到2018年的破千亿，毛利率、净利润虽有所提升，但仍处于低位水平，分别为23.9%和9% 。
不同的是，已经突破千亿的祥生于2019年开始降低负债水平和借款规模，而加权平均实际利率依然在有所提升， 2017年至2019年分别为8.09%、8.13%和9.28% 。
目前，除了港龙中国地产成功上市之外，其余房企仍然在港交所排队等待上市。但港龙中国地产能够完成上市并不代表着受到了资本市场的追捧，其在香港公开发售时就出现了认购不足的情况，同时于上市首日即破发。
对于目前内房赴港上市的现象，汇生国际融资总裁黄立冲表示，由于政策环境的原因，资本市场对内房股仍然不认可，特别是中小型房企，而且这种不认可的态度已经持续了好几年。
观点地产新媒体翻阅港交所披露易发现， 2019年仅有6家内房成功在港上市，比2018年少一家，募资金额也由2018年的98.3亿元降至86.9亿元。
黄立冲进一步告诉我们：“现在国家出了一些新的政策，对于房地产企业的风险又高了，所以资本市场对待内房股更加谨慎，预计今年内房股的募集都很困难。 ”
8月28日，限制开发商融资的“三条红线”正式落地，并将于2021年1月1日起全面推行。新政对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。踩中三条红线的企业将被标记为红档，以此类推。
对不同档位的房企做有息负债的限制，其中，红档企业的有息负债不能再增加；橙档企业年增速不得超过5%；黄档企业年增速不得超过10%；绿档企业年增速可放宽至15% 。同时，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也是重要考察指标。
在这种情形下，加之补充了限购、限贷、限价、限售等行政手段，一直以高杠杆运营的房企们该如何讲好“资本故事” ，进而获得资本力量的加持，仍道路长且阻。

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