镇主zhenzhu|为何它会在疫情后巩固头部优势？，三大指标看融创疫情后

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疫情后，中国房地产行业的头部效应愈发明显。
镇主一直认为，中国房地产依然有非常大的发展空间，但会从过去的高速增长阶段，进入到一个温和发展时期。这一时期的特征，是房产的价值会根据所处区域不同，而产生不同的波动。经济发达地区、有真实需求支撑的房产会有更强的保值能力，而投机性较强的非优质地段房产，则会出现大幅下调。未来的房企，比拼的将不是盖房速度，而是资产是否优质、抗风险能力是否强大、多元的业务是否更具竞争力。
8月26日，融创中国控股有限公司（下称“融创” ， 01918.HK）发布2020年中期业绩报告。下面，我们就结合融创最新的财务信息和三个评估方向，来分析这家企业的前景。
Part.1
资产质量
目前，我国人均住房的建筑面积为37平米，但人均住房的使用面积却只有20平米。主要是因为我国的商品房只占到所有住房面积的三分之一，剩下的都是老旧的公房、小产权房、保障房之类。这些房屋宜居程度低，注定会被淘汰。
疫情对房市的影响，应该说加速了这一趋势。中国社科院纬房大数据发布的4月纬房综合指数显示， 4月，全国核心城市（一二线城市）房价已创出近一年来的新高，已经高于2019年全年最高房价。
数据显示，一线城市指数环比3月份上涨1.5% ，涨速相对较快。二线城市指数上涨0.3% ，市场较为平稳。三四线城市微跌，其中三线城市指数下跌0.1% ，四线城市房价下跌0.18% 。
可以说，三四线城市相比一线城市，企业抗风险能力差且以劳动密集型产业为主，在经济下行期间，工作岗位减少幅度更大。加上地方财政的恶化，劳动人口将持续向一二线城市流入。
【镇主zhenzhu|为何它会在疫情后巩固头部优势？，三大指标看融创】即使一二线城市因政策管控，导致房屋交易受限。但人口涌入带来的租金收益，能大幅减少贷款违约风险，这使一二线优质地段的房产具有更强的保值能力。镇主对未来的预判是，即使一二线城市的房价因调控而不会大涨，也能稳步保值，跑赢通胀。
所以，当下房企的土地储备情况，非常值得关注。在泡沫扩张阶段，三四线城市的房价因调控的触手有限，其涨速甚至要高于一二线城市。大批房企看到了这个机会而未考虑到风险，一旦到了泡沫收缩阶段，没有实际需求支撑的虚高房价，跌速会和涨速一样失去理性。这时，在价格高位时期囤积的三四线城市地皮，将成为劣质资产；而经济复苏更快、就业岗位更多的一二线城市的地皮，价值将大幅上升。
那么我们来看看融创的土储情况， 2020年上半年，融创一改往年“买买买”策略，同比减少了64%的土地购买。截至半年报业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本为4312元/平方米。
要知，融创的土地储备约80%位于高能级的一二线城市。 2020年的土地市场供给减少，导致各房企在2020年的拿地成本增加了不少。相比2019年，今年上半年，融创的平均土地成本几乎无变动。对比一下同样是行业龙头的恒大， 2020年恒大前五个月的每平米拿地成本高达5789元/平米。
镇主认为，融创土地储备的成本和位置，是这次财报中最亮眼的地方，甚至比当期业绩还有说服力。未来，所持有资产的质量和抗风险能力，是一家房企能持续、健康发展的重要保证。
Part.2
抗风险能力
虽然受到疫情影响，融创今年上半年仍然完成合同销售金额1952.7亿元，位列房地产企业第五， 7月合同销售金额又实现同比大幅增长26.97%至522.5亿元。下半年集团可售货值高达6213亿元，随着供货恢复稳定，机构一致认为，融创中国2020年销售业绩可以顺利达成。