京法网事|京小槌普法｜唠唠房子那些事房屋执行一直是执行工作中的重点及难点

房屋执行一直是执行工作中的重点及难点
也与申请执行人和被执行人的
切身利益息息相关
今天
京小槌就和大家唠唠
执行程序中的房子那些事

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“这是我们的唯一住房，法院不能执行。 ”
唯一住房通常指被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房，在执行程序中，被执行人唯一住房的情形常常出现，那么这“唯一住房”到底能不能执行呢？

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京小槌：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。上述两项规定内容是一般规定与特殊规定的关系，一般情形下，唯一住房可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，但若该房屋依法设定了抵押，则成为一种特殊情形，可依法进行拍卖、变卖或者抵债。
更为重要的是，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。当出现上述三种情形之一的，对被执行人以涉案房屋属于生活所必需的房屋提出异议的不再予以支持，可依法进行处置。
案例一
某进出口公司申请执行张某合同纠纷一案，北京三中院查封被执行人张某名下位于西安市的房屋，被执行人张某以被查封房屋为“唯一住房”为由申请排除执行。经过法院与申请执行人的沟通，申请执行人某进出口公司同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金发还被执行人，用于保障其居住权益。查封房屋处置完毕后，被执行人张某主动进行了搬离，法院依法将租金发还被执行人张某。
因此，唯一住房可以执行。
“这个房子我租了好多年了，买卖不破租赁，法院不能执行。 ”
房屋作为登记在被执行人名下的财产，其可执行性是毋庸置疑的，租赁权并不能排除法院的强制执行。但租赁发生的时间不同，确实会导致执行方式的不同。

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京小槌：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。由此可知，在抵押及查封前的合法租赁应遵循“买卖不破租赁”的原则，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，租赁关系不受抵押权及司法查封的影响，受让人需继续履行原租赁合同。但在抵押后未经抵押权人同意的租赁则不能对抗实现抵押权的执行，在查封后的租赁则更不能得到法院的支持，租赁权不再受到法律的保护。