京法网事|京小槌普法｜唠唠房子那些事( 二 ) 房屋执行一直是执行工作中的重点及难点

案例二
某投资有限公司申请执行某材料有限公司一案，申请执行人某投资有限公司对被执行人某材料有限公司名下位于北京市通州区的房屋已设立抵押权，申请执行人申请处置抵押房屋以实现其权益。法院经过现场勘查，发现抵押房屋均已出租，经过与承租人谈话并调取相关租赁合同，发现租赁关系均发生在抵押及法院查封之前，申请执行人亦承认其租赁关系。法院明确告知租户该房屋将依法进行评估拍卖，租赁关系不能排除法院强制执行，但承租人无需腾退，强制执行导致房屋产权的变动并不影响租赁关系，新的受让人需继续履行原租赁合同。涉案房屋依法完成了处置程序。
因此， “买卖不破租赁”不能禁止租赁房屋在租赁期间发生物权变动，不能排除法院的强制执行。
“这个房子已经卖给我了，在准备过户的时候被查封了，法院不能执行。 ”
刚买的房子正准备过户，发现被法院查封了，真可谓“祸”从天降，那对于这个房子，法院还能不能执行呢？

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京小槌：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，无过错房屋买受人的物权期待权在满足上述条件后，其权利能够排除执行。
案例三
某建筑公司申请执行某房地产公司合同纠纷一案，北京三中院查封了被执行人名下北京市东城区的两处房屋，并在房屋现场张贴查封公告。案外人某出版公司认为涉案房屋应归其所有，故提出执行异议，请求撤销查封公告，被法院驳回。后该公司提起案外人执行异议之诉，请求判决不得执行涉案房屋。北京三中院经审查其购房合同及占有等情况后判决停止涉案房屋执行。北京高院维持原判。案外人异议之诉判决生效后，北京三中院依法解除对该房屋的查封。
房子这些事，你懂了吗？
供稿：北京三中院
编辑：张文雅汪希
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