“共用大门和物业”，却无法一同棚改，深圳这群业主申诉“求拆” “共用一个进出大门

每经采访人员吴抒颖每经编辑甄素静何小桃
“共用一个进出大门，共用出入钥匙卡，两者的物业管理也一样，现在撇开高层，只对低层楼房进行旧改。新规划中，高层朗苑不再拥有小区花园，成为独栋'钉子户' ，同时，还将忍受棚改多年造成的影响，例如房屋开裂，噪音空气污染等等。 ”得知所居房屋被排除在棚改项目之外，朗苑业主愤慨地申诉道。
在深圳， “郎苑”业主的经历并非孤例。近两个月来，深圳多个被列入政府棚改项目的小区均出现了其中的“高层住宅楼”被排除出棚改之外的情况，这也引发了小区业主的不满。
如何处置这种“区别对待”的情况，考验着各方的博弈能力和平衡能力。

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同一小区“高层住宅”被落单
因为房价高企，深圳的小区业主们对城市更新的触觉更敏感，而开发商为了缩短周期，采取了“只改多层，不动高层”的更加便捷的改造路径，此时两方的矛盾就出现了。
据《券商中国》9月16日报道，深圳南山区龙联花园业主所居住的小区龙联花园将被纳入政府的棚改项目，但小区内的一栋中高层住宅楼却被划在此次棚改之外，由此引发了高层业主对“同一小区只改多层不改高层”的不满，目前，业主已向有关部门提交了对高层住宅的拆迁诉求请愿书。

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龙联花园图片来源：贝壳找房
龙联花园位于深圳市南山区龙珠二路，占地面积46974.5平方米，建筑面积包含60130平方米的多层住宅楼和15400平方米的一栋高层住宅，该高层住宅楼名为“郎苑” ，小区共有住户886户。
正是这栋“郎苑”被排除在这次棚改的计划之外。据《券商中国》，高层住宅郎苑属龙联花园一栋，郎苑与龙联花园共用一个进出大门，共用出入钥匙卡，两者的物业管理也一样，为深圳市东部物业管理有限公司。
根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》中，使用年限在20年以上，且符合存在住房质量、消防等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善三个条件中的其中一条，即可纳入棚户区改造范围；如果使用年限不足20年的，但按照标准被鉴定为危房D级，也可纳入改造范围。
而据镁编了解，郎苑建成于2009年，也正是因为“不符合规定的棚改年限标准”为由，被排除在本次棚改项目范围之外。
但郎苑的业主并不认账。他们在“奥一爆料”上提到，福田区南华村中，有一栋楼龄不足20年的、单独宗地的高层住宅，也参与到南华村的棚改中，与朗苑情况完全相同，基于此请将龙联朗苑栋纳入本次棚改中。
上述业主还指出，郎苑龙联社区的一份子，与多层楼梯房同属龙联花园小区，共同享有停车位、绿化、道路、幼儿园等民生设施，龙联朗苑栋不纳入棚改则严重侵害了业主的权益。
但业主拿到的最新官方回复不支持业主的诉求。
据《券商中国》，南山区棚户区改造领导小组指挥部办公室给予的回复称，朗苑住房使用年限不足20年，为独立宗地，且无法鉴定为危房D级，不符合棚户区改造项目的申报标准。
此外，朗苑所在地块为独立宗地，朗苑为与龙联花园所在地块分宗后所建，其规划设计均独立于龙联花园，已单独考虑并配建了停车、菜市场等生活设施，在本宗地范围内享有单独的配套，建筑设计方案与配建设施符合相关标准。朗苑与龙联花园分属不同的宗地，建成时间有别，登记名称也不相同，因此，朗苑与龙联花园不属于同一个不动产单元。
信荣房地产律师团队张茂荣对镁编分析称，（能不能列入棚改），其实是一个法律适用问题，通过政府部门的回复来看，它不够20年，宗地规划也不是一起的，从合法性来说它确实不符合条件。不过业主认为之前有过先例可以进行整改， “合理性我认为是存在的。 ”

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“区别对待”如何权衡利益？
实际上，郎苑只是近期深圳刮起的“棚改风”中的其中一个典型案例，在此之前，罗湖区乐东花园的业主也因为相似的经历而发起请愿。
据镁编获得的一份“关于乐东花园旧改问题的诉求” ，其中提到近期东湖街道办委托第三方明昇公司对东乐花园小区业主进行更新意愿征集摸底时，明确表示只针对多层业主，并不包含高层业主。

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