乐居财经|吴建斌：人性的激励机制对房企高质量发展非常重要乐居财经讯王帅8月8日

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乐居财经讯王帅8月8日，博鳌21世纪房地产论坛在上海浦东嘉里大酒店举行，本届年会的主题为——穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑。
阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，房地产企业高质量增长大概有三类目标：第一类目标是业绩是否保持一定的增速，增速是多少看情况而定，有的时候增速高一些，有些时候增速低一些。主要包含销售方面指标、结算的指标、新增土地储备指标和销售回款指标。
第二个指标是安全性指标。一般我们会关心金融负债指标和短期借款的占比、现金的占比，尤其负债的总额以及信用评级的情况。
第三类指标更看重ROE、ROIE和Value结果的指标，作为公司来讲肯定会追求很多指标，财务方面过去很多年我们更多追求的是ROE（股东资金回报率），这个指标是非常直观的。
他表示，一个房企能不能高质量的发展激励机制非常重要。在碧桂园的时候推行的激励机制和阳光城推行的激励机制都希望在不同的时间推出行业最先进的，符合人性的激励机制。激励机制都是为了解决员工的需要，为了解决企业的需要，这个机制一定要先进，要符合人性，解决人性的需求。
以下为现场发言实录：
我是一个财务工作者，所以这么多年一直从事财务工作，从中海到碧桂园然后到阳光城。一路走来对财务、对金融这方面认识更多一些。所以我更愿意用财务的视角或者金融的视角回答今天我们怎么样高质量增长，推动房地产业务方面的问题。
当然最主要还是结合我们阳光城的案例，因为阳光城在房地产行业来讲应该是算中间的房地产公司，可以列为中小房地产企业的解决方案。
我过去讲过房地产市场经过20多年的发展或者30年的发展，最主要还是红利在推动。曾经我们也提到我们的红利有刚需的红利、土地化的红利和金融的红利。这些红利经过这么多年的发展很多红利逐渐在消失，虽然没有消失完，但是还在消失中。很多消失要求我们在房地产市场做一些改变。
2020年全球的经济受到疫情影响的冲击，对房地产市场的冲击是非常大的，无论是全球的经济还是中国的经济都面临着非常相似的特性，这些特性的波动性比较大，不确定性也比较大，复杂性也比较大，模糊性也比较大。这也是当前房地产市场可能面临要解决的问题。
在这样波动性、不确定性、复杂性或者模糊性的特点情况下房地产公司怎么办呢？我自己认为虽然作为房地产公司自己要给自己设定几个目标，我自己设定的高质量增长大概有三类目标：第一类目标是业绩是否保持一定的增速，增速是多少看情况而定，有的时候增速高一些，有些时候增速低一些。近年来我跟很多房地产公司沟通的过程中，大家认为今年的房地产市场受到各方的影响比较大，所以增速不会太高，很多公司的增速设定在5%或者10% 。这个增速在今年上半年压力也是非常大的。
一般我会观察四个方面的指标：销售方面指标、结算的指标、新增土地储备指标和销售回款指标。如果房地产市场每年保持一定的增长，我最关心的可能就是这几个指标增长的幅度。前几年这几个指标增长幅度是非常高的，今年就会受到一定的限制，如果今年保持5%—10%的增长就是非常了不起的事情。
第二个指标是安全性指标。一般我们会关心金融负债指标和短期借款的占比、现金的占比，尤其负债的总额以及信用评级的情况。这几个指标都反映在房地产公司里边为安全指标，非常突出。房地产波动性是非常大的，受到各方面的影响。过去房地产公司的负债率总体上比其他行业或者境外房地产公司负债率高。这个问题在经济上行的情况下问题不大，但是在房地产市场横盘或者下行的情况下负债率很高就会面临很大的风险和很大的压力。最近也有很多房地产公司在兑付方面也出现了很多的压力，不得不做一些重组，这就是这方面的例证。