乐居财经|吴建斌：人性的激励机制对房企高质量发展非常重要( 二 ) 乐居财经讯王帅8月8日

第三类指标我更看重ROE、ROIE和Value结果的指标，作为公司来讲肯定会追求很多指标，财务方面过去很多年我们更多追求的是ROE（股东资金回报率），这个指标是非常直观的。最近这一两年来由于各个方面的需要，更多看重的是ROIE指标，这个指标也是股东资金回报，但是更多强调的是金融现金流所带来的回报，股东是从这个角度观察的。
但是随着企业的发展，特别是中国总体经济蓬勃向上，而且有很多风口不断地出现。现在更多出现的是企业的价值增长指标。正常的结算收入，还有企业未来长期的价值在哪里。这一块作为房地产公司要引起更多的重视，这也是我比较重视的方面。
有了这三个指标提出来之后就有6个行动方案，前面几个公司的负责人或者优秀的房企讲的是产品，产品固然是非常重要的，作为一个企业发展产品是首先的。但是从财务的角度来讲我可能首先想到的是这个企业能不能做到现金流保持良好的状态，这是我最关心的。
为了解决现金流的问题，我更多强调的是以收定支，这个事情说起来很简单，因为公司每年都会做年度的预算，但是执行的过程中是非常难的。所以以收定支是全面预算管理的概念。也就是说这个企业预测一下当年在什么阶段的收入会有多少，有了多少收入之后才能确定你的支出，你把所有的收入全部用于支出，还是把收入一部分用于支出，还是说这个收入不够，我通过增加融资能量来完成整个年度的现金平衡。这个很重要。
很多房企都做预算，阳光城每年年初的时候会做全方位的计划，不仅是房地产，还有物业等等。有更多的土地储备之后这个企业才有长期发展的动力。作为阳光城来讲虽然买地也是我们非常强的动力，但是我们首先考虑到预算现金流的回流是不是回来，回来之后大约拿出回流现金的50%用于买地，基本上比例是不变的。过去几年的执行情况也是非常好的。
第二个方案就是狠抓销售。当前经济处于不明朗的情况下，而且房企处于横盘的情况下销售是第一要务，买了这么多地，建了这么多房子，怎么样卖出去。但是实际上要卖有可能会遇到很多问题，或者利润率达不到原来的目标，会受到很多的限制。这中间可能就有一个选择，到底你在追求什么，你在追求企业的安全还是追求更高的利润或者追求别的东西。
我想在当前这个情况希望大家更多追求现金的回流，有了先进的回流这个企业才会保持很好、很健康的状态。如果现金流方面的不到很好的解决方案，作为企业来讲压力是蛮大的。
所以今年疫情以来上半年销售我认为是一般般，虽然很多房企公布了很多销售指标，但是我认为整个上半年还是一般的。七八月份房地产销售基本上恢复正常，目前为止我觉得基本上正常了，下半年我相信很多房企都会在市场销售很多的房子，也许供大于求。在这种情况下怎么样抓销售对于房企来说是重大的挑战。
【乐居财经|吴建斌：人性的激励机制对房企高质量发展非常重要】第三个行动方案就是大运营体系。我们原来讲的大运营体系是要重构，这里边我最赞赏赛普咨询做的概念，以财务经营为导向，以现金流与利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的通透经营。价值链是全系统，整个过程都是一个大运营，是一个有机的联合体，这里边核心是财务指标的完成。如果财务指标完成不了，大运营做得是不到位的。所以赛普这个概念非常好，所以我在很多地方，包括我也在阳光城内部推行这个概念，效果很不错。