功夫财经|开始了！，地产商的新游戏作者：政知事来源：功夫财经

作者：政知事来源：功夫财经
三十年河东，三十年河西。
一直被视为“穷媳妇”的物业，近段时间异常火热，无数挣惯了“小目标”的大牌房企们纷纷：拆分物业，跑步上市。
8有13日晚，中国恒大发布公告表示，正计划分拆恒大物业版块进行IPO ，并已经获得中信资本、光大控股、红杉资本中国、华泰国际、云锋基金、腾讯等14家战略投资者入股，合计融资235亿港元。
今年以来， TOP10级别房企加入分拆业务上市的队伍中，除恒大外，融创、世茂都公布了物业业务分拆上市计划，加入这场资本游戏中。

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排名略靠后的房企们，也不甘落后。
仅2020年，已经有建业新生活、弘阳服务、正荣服务等6家房企关联物业公司赴港上市，还有10余家正在排队候审中。
一度被人瞧不起，不挣钱的物业，为啥一飞冲天，这么牛了？
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地产商的资本游戏
分拆物业业务上市，是中国房地产企业们摆脱当前困境的另类途径。
从今年年初开始，物业股就一直飘红。
银城生活服务、新城悦服务（126%）、中奥到家、时代邻里、永升生活服务等公司股价全部获得翻倍增长，其中银城生活服务年内涨幅高达474.8% 。
而另一方面中国房企们普遍面临高杠杆、高负债、紧张的现金流等问题，同时，经济大环境、房价、房地产政策等因素对房企的影响也很大。
2018年以来，我国贷款环境持续收紧，房企融资环境日趋严峻。
同时，政府多次强调“房住不炒” ，一定程度上影响到了房价和房屋交易量，加剧了本就需要快速回笼资金来稳定现金流的资金压力。
一边是物业股大受资本青睐，一边是各房企融资困难，这些“极具头脑”是开发商们，换了个马甲，开始另一场资本狂欢。

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物业股到底有多受资本欢迎？
今年以来碧桂园服务市值一度达到1047.9亿港元，成为首支市值破千亿的物业股，其市值相当于0.5个碧桂园地产业务市值。这样优异的表现，自然刺激了头部玩家的兴趣。
在此背景下，分拆物业业务上市充满诱惑。
总体来讲，房企分拆物业的逻辑大致是，将物业资产证券化，融到更多的钱，减轻背后地产公司的资金周转压力，从而为现有业务或者业务扩充提供流动的现金流。
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【功夫财经|开始了！，地产商的新游戏】行业红利趁机收割
由于物业企业具有轻资产结构、现金流充足且抗风险能力强的优势，物业股是近期资本市场的宠儿。
一项统计数据显示，上半年港股房地产板块累计下跌11.31% ，但是物业服务与管理相关股票累积上涨47.01% ，甚至比疫情期间最火热的医疗保健板块涨幅更高。
就拿今年新上市的几家企业来说，正荣服务和弘阳服务上市一个月，股价都较发行价上涨了逾50% ，仅今年上半年， 24只香港物业股上半年平均涨幅为54.32% 。

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在市盈率(PE)上， 2020年物业股预测PE平均值为38倍，而港股和A股房企共计150家典型地产开发企业今年的PE预测为7倍，不到物业股的1/5 。
传统地产开发业务和分拆业务之间产生了巨大的市盈率差距，所以分拆业务成为资本市场的香饽饽。
物业去地产化，叠加科技、智慧等新概念，很受资本市场青睐。
1元的利润在地产板块只能获得不到10元的市值，但是到了物业平台却能轻易获得30-70元的市值。
所以，不管物业规模大小、盈利能力，地产公司纷纷把握这段高估值的机会，积极拆分物业上市，获得一个新的资本平台，随后进行套现或者融资。