楼盘|专家解读：环京楼盘现在能不能买，价格走势将会如何？( 二 ) 楼盘|北京|二手房|新房|买房|楼市

其实房子也一样。房产本身是不可能升值的，只会贬值，之所以二手房比新房便宜就是这个道理。房子除非是不办首付，否则到手就是二手房，价格立刻下降。从会计统计来讲，房产每年的折旧率是5% 。现实中没这么高，一般是前5年10-20% ，之后每年2%左右。
也就是说，如果你投资了一套房， 100万。如果楼市平稳，周边二手房都没有上涨，那5年之后，你这套房值90-80万。损失的这些钱，就叫“新房溢价” 。
举个例子，前些日子某些地产大V说旧宫的德贤公馆，在上市5年后贬值了30% ，说明当时被严重高估。其实这是故意扭曲来吸引眼球，德贤公馆的价值并没有被高估。在这次楼市调控中，其周边的二手房也跌了15%左右。之所以这里多跌了15% ，就是溢价损失，和是否调控无关，就是正常的损耗。
所以，新房只适合长期自住，不适合投资。当年那个是套房子就赚钱的理念早就过时了。
4、那房子怎么还会升值？新房怎么还会升值？那是因为这附着的土地升值了，与房子的关系不大。所有的地区，都是从最早的价格低廉还乏人问津，发展到地价高昂而高攀不起的。 20年前我陪老板去望京拿地，楼板价才1000/不到，老板还嫌贵，给对方面子才签了一小块的协议。到今天，估计8万一平都拿不到了，没地了。
全中国，全世界的房子都是差不多的。鹤岗的房子比北京的或许质量更好，因为那地方冷，厚保温层也得好。而当地有几万一套的，北京均价6万一平起。这背后所差距的就是城市价值，是土地价值，是由于经济、人口和政策导致的，反应到微观层面就是地块中的各种配套与服务。
5、能理解了吗？房地产是由房产+地产而组成的，能升值的只有地产，房产只不过地产的附着物，是地产交易的一个符号而已。
那我直接说结论，纯投资不能买新房，必须是二手房。是否投资新房，最简单的办法就是看看周边的5年二手房，然后自己盘算下，如果这地价不上涨， 5年后这就是我卖房的价格，看看划算不？
当然，这也有特例，比如纯粹的独立新区，根本没有二手房，或者非常少。那可以投资新房，反正大伙儿都一样。但只要是新区，就意味着风险，风险与机遇共存。
6、亦庄我也认为前景非常好。当年我因为不懂行，错过了很多的机会。但也无所谓，这半辈子错过的机会太多太多了，早就麻木了。我并不认为亦庄会因为这里是产业区，能有多大跑赢大盘的机会。而是对这里的教育感到惊讶，如此快速的发展，确实是准备对标东西海。任何一个板块，房价的第一支撑是产业，第二是教育，之后才是服务性配套。