丁祖昱评楼市|商办市场：疫情带来的压力将持续数年 2020年前三季度

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2020年前三季度，非住宅市场压力非常大，住宅市场一季度下降明显，二季度复苏迅速，而在非住宅市场，疫情带来的压力将持续数年。
其中，办公市场未来三年一线城市供应量持续增加，去化缓慢；商业受疫情影响最大，重点城市商业出租率和租金双降。
在我们对样本房企运营收入梳理发现，在新冠疫情的冲击下， 70%的样本房企运营收入出现下滑。
所幸的是，在整体市场承压之下，核心城市的优质资产以其强劲的韧性在市场上仍具竞争力。
在资产证券化方面，截止至前三季度，房企新申请资产证券化项目规模已达2718亿元，超2019年全年新增规模，对持有优质存量资产的房企来说，资产证券化已成其融资重要来源。
在行业增速放缓，企业竞争加剧的情况下，头部房企的优势仍旧明显。
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前三季度办公商业成交供应双跌
2020年前三季度全国商业办公总供应约5280万平方米，成交约4080万平方米，同比分别下降24%和23% ，其中办公供应2187万平方米，成交1656万平方米，同比下降22%和23% 。
一线城市中，上海供应与成交最高，前三季度供应约95万平方米，成交约73万平方米。
图：2016年至今全国写字楼供应成交情况

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数据来源：克而瑞
虽然从今年第三季度供应成交数据来看，全国与一线城市办公供应与成交皆出现同比下滑，但从整体来看，办公楼整体供过于求，未来三年，一线城市供应量将持续增加，去化速度放缓的同时，租金和出租率也将出现不同程度的下降。
受经济增速放缓、贸易争端的影响，自2018年四季度起，一线城市整体办公市场一直处于下行态势， 2020年，新冠疫情的爆发进一步加重了下跌态势，受疫情影响，一季度一线城市平均租金降幅达2.5% ，创2019年以来最大降幅，虽然随着二季度疫情恢复，二、三季度降幅收窄，但整体依然有较大下行压力。
在这其中，北京市场整体租金高于其他一线城市，随着空置率日益上涨，叠加疫情二次爆发，整体市场波动在一线城市中最大。
商业地产方面，今年的商业地产可谓是房地产行业中受疫情影响最大的板块，前三季度全国供应约3093万平方米，同比下滑26% ，重点城市商业出租率和租金双降。
图：2016年至今全国商业供应成交情况

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数据来源：克而瑞
在一线城市中，上海市场化程度较高，因此受到疫情影响的反应也更为明显，但由于上海整体资产价值略高于其他城市，进入三季度后出租率较二季度有所回升。
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70%样本房企运营收入出现下滑
从各大房企运营情况来看，在新冠疫情的冲击下，大多数企业均受到了较大影响，各大物业租金下滑明显。
从我们对47家披露经营情况的房企运营商半年报数据来看， 2020上半年总运营收入达到591.68亿元，同比下降12.93% ，虽受疫情影响，但仍处于可控范围。
47家内房企运营商业运营收入情况（亿元）

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数据来源：企业年报、克而瑞
47家内房企：万达商管、华润置地、富力地产、龙湖集团、大悦城、中海地产、万科地产、新城控股、碧桂园、陆家嘴、中国金茂、招商蛇口、世茂集团、绿地控股、合生创展、宝龙地产、金隅集团、金融街、北辰实业、中南置地、深圳控股、SOHO中国、保利置业、合景泰富、浦东金桥、中国恒大、越秀地产、金地集团、绿城中国、海印股份、雅居乐、远洋集团、首开股份、香江控股、首创置业、中国奥园、旭辉集团、泰禾集团、建业地产、时代中国、泛海建设、滨江集团、百盛百货、华远地产、信达地产、龙光集团、朗诗地产