丁祖昱评楼市|商办市场：疫情带来的压力将持续数年( 二 ) 2020年前三季度

47家房企中有33家运营收入出现不同程度的同比下滑，数量占比到了70% ，值得注意的是，在2020年疫情影响下，仍有14家房企运营收入同比为正增长，其中上半年突破10亿的包括有5家，分别是龙湖、万科、新城、中海和宝龙；尤其是前三者的同比增速达到了20%以上。
此外还有部分规模同样在10亿以上的房企运营商，上半年虽然出现同比下滑，但幅度不高于10% ，同样显示了较好的抗压性。
从上半年运营收入增长较快的这些企业来看，绝大多数企业是由于规模增长较快，新开业项目贡献较多，从而弥补了一部分原有的租金损失。
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优质资产仍具竞争力
在整个市场下行的同时，我们发现北京CBD优质办公资产的市场竞争力仍在。
华贸中心2020H1总收入为2.53亿，环比微降0.7% 。在整个市场不利的背景下，华贸中心上半年净物业收益率略有提升，平均租金微涨，再次显示了其强劲的韧性。
据CAIC资产数据库检测显示，北京二季度疫情出现反复，全市空置率持续走高，环比上涨2.3个百分点至14.9% ，核心商务区空置率达到历年最高值9.0%；甲级写字楼租金持续下降至11.2元/㎡/天，创历年来最低位，核心商务区甲级写字楼租金下跌至12.5元/㎡/天。
与此同时，华贸中心依然保持着较高的出租率与稳定的平均租金，出租率93.4%远超同期北京甲级写字楼出租率平均水平。这主要还是因为华贸中心优越的地理优势和相对高性价比的租金优势。
春泉产业信托底层资产主要为北京CBD办公项目华贸中心及英国商业物业，在整个市场不利的背景下，华贸中心项目努力控制经营开支，总收入虽微降但上半年净物业收益率略有提升，受其影响，春泉产业信托上半年总收入为2.73亿元人民币，同比下降1.4% ，其中华贸中心录得总收入2.53亿元，环比微降0.7% ，管理经营开支0.69亿元，环比下降4.1% 。

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房企加快资产证券化
虽然商业办公综合体等市场持续受压，但对于那些持有优质存量资产的优质房企来说，这些项目的资产证券化可获得较低融资成本。
今年以来，受银根宽松影响，房企境内发债平均利率一直徘徊在5%左右，而发行ABS产品融资的成本最低可达2.5% ，市场上以破3利率发行成功的案例已是屡见不鲜。
随着“三道红线”的全行业全面推行，赶在监管新规全面实施之前，企业可以较低成本获得大量融资，应对疫情影响和销售不畅带来的资金压力。广大房企纷纷加快融资节奏补血。
从新增项目来看，截至9月29日， 9月房企新申请发行ABS规模已达353亿元，同比上涨64% 。三季度累计至今，房企新申请ABS产品规模达1012亿元，同比上涨35% ，今年累计至今，房企新申请资产证券化项目规模已达2718亿元，已超2019年全年新增规模。
2020年1-9月房企境内及海外债总额（亿元）&发行利率

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数据来源：Wind,公开市场资料， CAIC整理
数据范围：9月数据截至9月29日，房企境内发行债券含ABS产品
房企新申请ABS发行规模（亿元）2019VS2020

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数据来源：WIND ， CAIC整理统计
数据口径：仅包含房企当月新增申请ABS项目
截至9月29日， 9月房企ABS融资审批通过规模达367亿元，同比上涨88% 。三季度累计至今，房企ABS审批通过规模达687亿元，同比上涨31% 。三季度以来，央行持续释放流动性支撑市场，从逆回购操作量来看， 8月和9月（截至9月29日）的逆回购操作量分别达到2万亿元和2.42万亿元，创2018年以来的新高。于房企而言，此时正是抓紧时间发行ABS融资的关键点。