房企|中国房地产金融CFO50论坛：“三道红线”的行业声音——立足科学，严谨践行红线|房地产|立足|金融|科学|三道红线|

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2020年的下半程， “房住不炒”的基调和“融资新规”的紧箍，让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。应势而谋，“中国房地产金融CFO50论坛”（后简称“CFO50论坛”）于9月16日在沪隆重举办。

本届CFO50论坛邀请到中国房地产行业百强企业的近30多位CFO ，以及众多行业主管领导、排名前100全球智库商学院教授、行业资深学者与中国房地产金融上下游领军企业代表等超重量级嘉宾。他们共同出席了这场集前沿、变革、实战与学术于一体的深度专业类研讨会议。 CFO50论坛由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）与上海交通大学上海高级金融学院联合主办，上海瑞威资产管理股份有限公司协办。

房企|中国房地产金融CFO50论坛：“三道红线”的行业声音——立足科学，严谨践行

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本次论坛嘉宾深度探讨了两大议题：
1.“三道红线”压力下的上市房地产企业财务指标解读
2. 房地产融资面面观
与会嘉宾经过整整一天的探讨、沟通、交流、碰撞，逐步形成了共识，即本次论坛的主题思想：拥抱监管，顺应大势，知变图新，继往开来！同时，站在CFO的专业角度，嘉宾们也对当前政策的出发点、操作性、科学性等方面进行了沟通探讨，最终从专业和实操角度提出了一些意见和建议，代表了地产界CFO的心声。
以下，我们会围绕着本次论坛的主题以及论坛最终形成的意见和建议，分五期和大家分享本次论坛的精彩内容。本篇文章为第五期——“三道红线”的行业声音——立足科学，严谨践行。

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在本次论坛的讨论中，众多资深房地产财务专业人士，就“三条红线”在技术和实操层面的应对展开探讨。探讨过程中，与会嘉宾们基于使政策更好服务监管意图并且更好地落地执行的初衷，提出了若干建议，这亦是本次论坛宝贵的财富。若上述建议能被相关方面采纳并做进一步探讨、沟通，那将成为本论坛点睛之笔。

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部分嘉宾认为，在“三道红线”计算房企资产负债率时，从计算公式角度出发，分子把预收款扣掉是合理的，但是分母把预收款从总资产全部扣掉有待商榷，因为预收账款涵盖着很多未结转的利润，如何更加精准向监管层反映房企实际资产负债率，是业内人士共同努力的方向。

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部分嘉宾认为，在“三道红线”计算房企现金短债比时，分子是扣掉受限制的货币资金，分母是短期有息负债。受限制资金在国内准则项下跟香港准则披露方式可能不一样，国内准则报告一般没有披露受限资金，然而香港上市公司报告一般将销售监管资金披露为一定程度的受限资金。由于预售监管资金实际能够用于支付工程款，并非完全受限制，与实务上普遍认为的受限资金，比如银行保证金还是存在本质区别。所以在现金短债比计算时，如何摘取恰当的数据，也是业内所关注的。

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房地产企业特有的不同融资模式，对于股和债的认定标准是什么？
一项金融工具被认定为债还是股，不取决于其名称，而需要依照该工具所具体约定的交易各方权利义务来确定。因此，永续债、优先股、可续期债券等即可能是债，也可能是股，或可能是一个同时拥有债和股性质的组合金融工具。公司发售的永续债、优先股等金融产品所具体约定的交易各方权利义务可能不同，因此不能简单笼统地依照名称直接比较。 “是否能无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务”是判断金融工具是股还是债的关键。