房企|中国房地产金融CFO50论坛：“三道红线”的行业声音——立足科学，严谨践行( 二 ) 红线|房地产|立足|金融|科学|三道红线|

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以永续债为例，由于满足一定条件后可以将永续债分类为资产负债表中的权益项，因此近些年来多家房企通过发行永续债，以达到降低资产负债率的目的。那么在判断永续债是否符合权益定义时通常会考虑哪些因素呢？比如：
（1）有没有债权人回售条款；
（2）有没有担保条款，如果该工具要求企业在潜在不利条件下通过交换金融资产或金融负债结算（例如，因被担保方违约而造成的支付义务），该工具就导致企业承担了合同义务。在这种情况下，发行方对于发行的金融工具应当归类为金融负债；
（3）清偿顺序是否后于发行方发行的普通债券和其他债务；
（4）当赎回日不是发行方清算日且发行方能自主决定是否赎回永续债时，发行方应当谨慎分析自身是否能无条件地自主决定不行使赎回权。常见赎回激励机制是利率跳升机制，例如在上个付息期末的利率基础上调升300基点。市场上大部分普通永续债均是此类，但与以往不同的是这种情况下并非一概计入权益工具，而是谨慎判断，政策的天平开始有所倾斜。如果要将永续债计入权益，那么对于跳升利率有一定要求，即利率跳升次数有限、有最高票息限制（即“封顶”）且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平，或者跳升总幅度较小且封顶利率未超过同期同行业同类型工具平均的利率水平。
（5）有没有交叉违约条款。在降杠杆的需求下，许多金融机构也在研发一些新的或者定制化的金融产品，具体条款纷繁复杂。
【房企|中国房地产金融CFO50论坛：“三道红线”的行业声音——立足科学，严谨践行】

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发行人判断会计上是股还是债，应该根据回购义务、担保条款、清偿顺序、利率跳升机制、交叉违约条款等综合因素来判断。如有任何一项导致发行人无法避免交付现金或其他金融资产的合同义务，就会落入债务的范畴。

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在财务指标口径上，很多人经常问是全口径指标还是权益指标？并表指标还是非并表口径？操盘指标或者是非操盘指标？如果不说明清楚，数字是很容易乱的。

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“三道红线”是否是评价房企经营好坏的试金石？例如同样净负债率水平的房企有些可能是存在风险的但有些却未必。监管指标是某个时点的静态指标，实际上房企的发展是动态的。

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这些具体、专业而又对指标结果影响重大的参数或者性质认定，将会对政策最终如何实施以及实施的效果带来重大影响。目前“三道红线”的计算方式是否还会有所调整？是股是债的认定在会计界、金融界和监管层面能否形成统一的标准？我们将持续关注这些问题，不断跟进行业的发展和政策的变化，凡此种种，都将成为后续CFO论坛的一个又一个议题。
让我们拭目以待！
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