ZAKER|“三道红线”全部达标，招商蛇口：第三季度业绩回暖：【读财报】招商蛇口：第三季度业绩回

_本文原题为：【读财报】招商蛇口：第三季度业绩回暖“三道红线”全部达标
招商蛇口20日披露的三季报显示，公司2020年1-9月实现营收501.18亿元，同比增长96.21%；实现归母净利润21.92亿元，同比下降56.96% 。整体呈现增收不增利的现象。
但从第三季度单季来看，公司实现营收257.98亿元、归母净利润12.78亿元，同比分别增长191.31%和557.14% ，单季业绩明显回暖。另外值得一提的是，招商蛇口前三季度经营活动产生的现金流量净额为102.45亿元，同比增长12.73% ，大幅高于同期的净利润水平，现金流状况整体较好。
截至2020年三季度末，招商蛇口剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59.11%、36.83%和1.02倍，均达到“三道红线”监管要求。不过，公司的现金短债比曾在2020年中期出现过低于1倍的情形。
毛利率下降、投资收益减少等因素拖累前三季度利润增长
招商蛇口于2015年12月通过换股吸收合并招商地产完成A股上市。上市以来，公司营收、利润规模逐年增长。其中，营业收入从2015年492.22亿元上升至2019年976.72亿元，同期的归母净利润从48.50亿元上升至160.33亿元，年均复合增速分别为18.69%和34.84% 。

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图1：2015年至2020年前三季度招商蛇口营收、归母净利润
2020年1-9月，招商蛇口实现签约销售金额1901.76亿元，同比增加17.36%；实现签约销售面积821.30万平方米，同比减少1.41% 。
财务表现上，公司2020年前三季度实现营收501.18亿元，同比增长96.21%；实现归母净利润21.92亿元，同比下降56.96% 。对于增收不增利的原因，公司给出了三方面原因：1、报告期内，受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降；2、疫情期间，公司对租赁物业采取了减免租金等措施，导致园区业务利润同比下降明显；3、上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。
研究发现，招商蛇口2020年前三季度的毛利率为24.32% ，相比2019年同期的36.00%明显下降。拉长时间来看，公司2020年前三季度的毛利率也处于2015年三季度末以来的最低水平。

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图2：2015年三季度末至2020年三季度末招商蛇口销售毛利率、销售净利率
此外，招商蛇口2020年前三季度产生的投资收益为7.63亿元，相比2019年同期的48.19亿元明显下降，原因为项目整体转让收益及权益法投资收益同比减少。
不过有利的一点是，招商蛇口2020年第三季度实现营收257.98亿元、归母净利润12.78亿元，同比分别增长191.31%和557.14% ，业绩呈明显回暖趋势。与此同时，公司第三季度经营活动产生的现金流量净额为132.36亿元，同比大增337.54% 。
“三道红线”全部达标
住建部、人民银行曾于2020年8月召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线” ，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，分别对应三个指标均超阈值、两个指标超出阈值、一个指标超出阈值以及三个指标均不超阈值四种情形，每一档均规定了有息负债的增速限制。
按照招商蛇口最新披露的三季报以及Wind数据，公司截至2020年9月末剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为59.11%、36.83%和1.02倍，均达到“三条红线”监管指标要求。