山东青年网|新城控股回归高质量增长轨道，住宅商业“双轮驱动”( 二 ) 经历一番自我调整后

加速布局一二线核心城市
今年上半年，新城控股把握市场机遇，积极拓展住宅和商业综合体项目，以较低成本获取了大量优质地块，并对高潜力区域进行前瞻性布局，主动抓取周期轮动带来的机会应对市场风险。
期内，新城控股新增土地储备56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，仅6月份便斩获19个优质项目。在克而瑞发布的行业排行榜中，集团前七月新增土地货值1571.6亿元，稳居TOP10行列。
值得注意的是，新城控股在深耕长三角的同时，深度拓展环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区，增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明等全国重点省会城市，加大高能级城市布局。
截至报告期末，新城控股已进入全国115个大中型城市，以上海为中枢、长三角为核心，基本完成全国重点城市群及重点城市的布局；集团总土地储备1.37亿平方米，足以满足未来2~3年的开发运营所需。
天风证券研报指出，今年新城控股战略性增加高城市能级的土地项目，获地成本保持在销售均价的45%水平线之下，表明公司投资能力较强。
难能可贵的是，在加大拿地力度的同时，新城控股经营杠杆持续下降。期末公司资产负债率87.66% ，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；同时，净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降至35.06% 。
上半年，新城控股适时运用直接融资工具优化债务结构、盘活存量资产，积极拓宽融资渠道，期内公司运用ABS、超短融、境外债等方式实现融资现金流净额94.9亿元，较2019年的-155.2亿元改善明显。
其中，集团先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行，共募集资金35.47亿元；在中国银行间市场发行超短期融资债券，募集资金30亿元；在境外发行高级美元债券，募集资金3.5亿美元。
截至报告期末，新城控股在手现金余额649.95亿元，短期债务375.81亿元，在手现金完全能覆盖短期债务，现金短债比超过1.73倍。
天风证券认为，目前新城控股各项经营重回正轨，公司估值处于龙头房企低位，商业地产发展渐成规模，财务状况显著改善，依旧看好公司中长期发展，维持“推荐”评级。
兼顾经营效益与产品品质
“在地产行业，传统的产品打造主要靠经营驱动。如果追求高周转，产品必然要做到高度标准化，具备快速复制的可能性；如果追求利润率，就要不停给产品做加法，以期增加产品溢价。 ”中指研究院认为。
但与行业普遍现象不同，新城控股在规模与质量并重的战略下，坚持从客户需求出发，通过组建完善的客研团队，打造满足客户需求、解决客户痛点的产品，实现经营效益和产品品质的平衡。
2019年，新城启动“未来社区”专项研究，通过研究物联网、云共享、人工智能、新能源等科技变革对生活的潜在影响，描摹出12大类未来社区生活场景，并对智能社区、生活圈运营等6类客户敏感度高的场景进行优先落位。
新城认为，未来社区生活场景落位的关键在于“社区门厅”——通过打造互联、共享、智能化的社区门厅，并配置自营式物业、物流及商业配套，为业主带来更多便利、提升居住体验感，实现社区发展、物业提升的良性循环。
在中指研究院看来，新城的产品竞争力主要聚焦于两方面：在房价水平、客户购买力较低的三四线城市，以控总价为前提，同时针对客户敏感点进行提升，确保产品领先于当地市场；在一二线等能级较高的城市，进行“一城一项”等标杆产品打造，满足客户深层次的居住需求。
为更好地将产品推向市场，近期新城控股线上购房平台全面升级， 2.0版本的“小新e房”全新上线。目前，房企线上售楼平台多以项目展示、引流蓄客为主，线上认筹、认购、付款等功能尚不够完善， “小新e房”则可效解决这些痛点。