易房楼市|首创置业陷入“业绩困境”，连踩“两条红线”、利息难填债坑梦与现实的差距有多远？

梦与现实的差距有多远？
在销售业绩决定一切的房地产行业，对首创置业而言，这个差距可能会“越来越远” 。
2018年2月，首创置业在业绩发布会上雄心勃勃，提出2018年销售额保750亿元冲800亿元， 2019年突破1000亿元， 2020年突破1400亿元。
但现实是， 2018年，目标没有实现；2019年，在将目标由1000亿降为800亿后，首创置业勉强实现了目标。
而今年，据统计首创置业前9月累计实现签约金额485.1亿元，与去年同期相比减少5.03% ，按照年初制定的800亿元销售目标计算；截至前三季度，首创置业销售目标完成率为60.64% 。
接下来的3个月，首创置业还有314.9亿元销售差额，每月要实现超百亿元签约额才有可能完成年度目标。
而对比上半年，首创置业下半年开局便出现销售滑落，七月和八月连续两个月签约金额仅保持在30亿元左右， 9月销售额又有所恢复，冲高至76.5亿元。
对首创置业而言，今年四季度着实压力不小。
01
连踩2条红线净负债率高达157%
眼下看房企财务状况，不得不说的就是“三条红线” 。据报道， “三条红线”具体为：
红线1：剔除预收款后的资产负债率不超70%；
红线2：净负债率不超100%；
红线3：现金短债比不小于1倍。
根据公司2020年中期业绩报告，首创置业剔除预收款后的资产负债率达74.86% ，净负债率达157% ，现金短债比1.3 ，踩了2条红线（数据采用未剔除受限现金的现金数据）。
根据半年报数据，首创置业账面合同负债达215.23亿元，剔除预收款后负债总规模为1354.12亿元，资产负债率达到74.86% ，超过红线4.86% 。

文章图片
截图自首创置业股份有限公司公司债券半年度报告(2020年)
净负债率方面，根据半年报数据，首创置业有息负债规模合计1308.64亿元，股东权益454.74亿元，净负债率达到157% 。如果保持现金和净资产水平不变，有息负债需降低约260亿元。
现金短债比方面，根据半年报数据，首创置业“货币资金+受限制现金”合计323.88亿元，公司短期债务249.02亿元，现金短债比为1.3 。
“三道红线”中,连踩两线,归入“橙档”的首创置业,未来债务规模增速将受到限制,融资压力面临考验。
02
现金流吃紧永续债上瘾
从首创置业目前的资金情况来看，公司现金流仍吃紧。截至2019年年末，首创置业货币资金仅有270亿元，而短期负债693亿元，现金缺口约有423亿元，有息负债总额为946.71亿元。而2020年6月底，有息负债总额增至1038.64亿元。其中，一年内到期的非流动负债加上短期借款总额为248.49亿元，公司账面货币资金为323.88亿元。
事实上， 2019年首创置业账面货币资金只能基本覆盖一年内到期的有息负债，今年上半年账面货币资金相比去年底更是大幅增长，使得现金大幅超过短债。 2020年上半年，首创置业经营活动产生的现金流量净额为-9.51亿元。
事实上，首创置业的压力并非仅仅源自于眼前， 2019年以来频频发债融资，可见资金状况一直存在问题。
就在今年6月5日，首创置业股份有限公司发布2020年累计新增借款超过上年末净资产20%公告。

文章图片
截至2020年5月31日，首创置业累计当年新增借款占2019年末净资产的比例超过20% ，高达25% ，累计新增借款104.25亿元。而最近的新闻：10月19日，首创置业20亿元ABS获上交所通过。
依靠发债缓解现金流压力，过高的负债率导致融资成本过高，过高的融资成本导致净利润下滑，是首创置业目前面临最严峻的恶性循环。