租金|长租公寓监管问题引关注预付金不是谁都能动的“唐僧肉” 资金账户|房东|模式|风险|长租公寓|租

长租公寓预付金不是“唐僧肉”
郭子源
今年以来，受新冠肺炎疫情影响，部分长租公寓入住率下降，租金收入减少，特别是来自“租金贷”业务的现金流锐减，导致部分长租公寓企业出现了资金周转困难。最近，蛋壳公寓就接连传出拖欠供应商账款和房东租金、租客被断水断电的消息。一时间，长租公寓背后的“租金贷”模式及预付租金使用的监管问题引发了社会各界高度关注。这也表明，强化对住房租赁资金账户监管迫在眉睫，长租公寓租金不是谁都能动的“唐僧肉” 。
在传统二手房租赁市场，参与者为房东、租客、中介机构，后者为前两者提供信息、交易撮合服务，一般收取1个月租金作为中介费。合同签订后，租客需缴纳押金和租金，如北京地区惯例为“押一付三” 。此后，每3个月支付1次租金。该模式最突出的问题在于，租客首次付款压力较大， “押一付三”再加上价值1个月租金的中介费用，相当于一次性支付5个月房租。因此， “租金贷”模式便有了市场。
在“租金贷”模式下，整个环节的参与者发生了变化，即房东、长租公寓运营商、租客、商业银行四方。其中，租客与长租公寓运营商签订协议，商业银行向租客发放贷款，这笔钱支付给长租公寓运营商，长租公寓运营商再按月、按季将房租支付给房东。也就是说，房东与租客并不直接发生资金往来。
乍一看，该模式能够让各方获益——房东获得客源和租金，租客付款压力有所缓解，银行获得贷款收益，长租公寓运营商则一次性提前获取租客一年的租金。但问题也恰恰出现在这里，租金没有直接支付给房东，而是给了长租公寓运营商。无形中，长租公寓运营商将资金提前归集，形成了资金池。
就目前的情况来看，该资金池不仅没有得到有力的监管；相反，多数长租公寓运营商拿到这笔钱后，往往选择加杠杆收购更多的房源，以此实现快速扩张。但一旦租金收入下降、租金贷来源减少，这一运作模式便会“爆雷” ，甚至陷入流动性危机，并产生各种纠纷。
因此，为有效避免风险，强化对住房租赁资金账户的监管迫在眉睫。目前，深圳、成都、西安、重庆等多个城市先后发文，明确要求加强住房租赁资金监管。其中，深圳明确提出，不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。
把租金管起来只是第一步，面对复杂的市场环境和各种潜在风险，监管措施还应“跑在风险前面” ，更具前瞻性，多些事前预防，少些事后补救。
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