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证券时报采访人员吴家明
最近，各地长租公寓频现“爆雷” ，租客和业主都成为受害者群体，租赁市场的监管亟待加强。 11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，《通知》多处内容直击长租公寓的“痛点” 。
不得单方面提高租金
《通知》指出，部分长租公寓采取“高进低出”、“长收短付”造成“爆雷”、“跑路”的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。住房租赁企业不得通过“高进低出”、“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”、“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。根据行业监管需要，行业主管部门将发布相关行业风险提示。
《通知》还指出，住房租赁企业出租住房的，不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金，不得违法诱骗承租人签订长周期租赁合同，不得利用格式条款侵害承租人合法权益或者加重承租人义务，不得违背承租人意愿搭售其他商品或服务，不得实施价格串通、捏造散布涨价信息等价格违法行为。住房租赁企业与承租人应当严格履行住房租赁合同约定，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得巧立名目收费，不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益，不得违法强制单方解除合同。鼓励住房租赁企业采用主管部门发布的住房租赁合同示范文本，并通过深圳市住房租赁监管服务平台进行住房租赁合同网签、备案。
对于惩罚，深圳市住建局在解读中表示，住房租赁企业违反有关管理规定的，由住房建设部门会同相关部门依法依规查处，采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录，纳入行业诚信系统、公共信用信息系统等信用评价系统，实施联合惩戒。
当长租公寓成为一个金融产品，相关公司通过租客的“租金贷”向银行借到了一大笔钱然后可能被拿去扩大市场，或者被用作其他用途，才让这个模式才得以循环，租客自然成为了承担风险最大的那一方。深圳市住建局在解读中也表示，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。
更多监管正在路上
【公寓|深圳规范住房租赁企业经营直击长租公寓痛点】“直到现在，今年的租房行情的确不怎么样。 ”在深圳人民南片区从事房产中介多年的黄经理告诉证券时报采访人员。市场数据显示， 10月深圳全市住宅租金为每平方米每月69.5元，环比下降1.64% ，租金回报率继续下滑至1.20% 。可以说，深圳火热的买卖市场背后，租赁市场却显得相对平静。在此背景下，长租公寓行业也受到考验。
“我把龙岗中心城的一套三室一厅交给了蛋壳公寓，最近几个月经常出现推迟几天打租金过来的情况，我也有点担心。 ”张林也是一名房东，但最近也在为房子的事操心， “身边有朋友还发生这样的事，他把房子卖了，但由于还是与长租公寓签有合同，公寓后来逼迫新业主也要与其签订租赁合同，反正就是不省心。 ”
高进低出、长收短付、租金贷……这些方式都是一些长租公寓被人质疑的“套路” 。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，疫情期间长租公寓市场出现了很多问题，房东要理性看待市场，不要因为租金收入高，就盲目把房屋交付长租公寓进行托管，防范各类交易风险的出现。
值得注意的是，深圳对租金的“监管”也正在路上。采访人员在刚刚闭幕的第22届高交会现场看到，深圳市房屋租赁参考价格演示互动平台正准备上线，而且这个系统还分为住宅小区、城中村和产业用房三大系统，以后在深圳租房就有了“参照” 。

公寓|深圳规范住房租赁企业经营 直击长租公寓痛点

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