|老旧小区改造，投入3000万的“劲松模式”有哪些生意经( 二 )

“危房在改造中被拆除，我们开在危房里的理发店也就关了。后来被告知，作为腾退的便民商户，我们可以低价租到小区新建的商铺，生意又起死回生了。 ”申师傅说。现在，夫妻二人在劲松二区靠近马路的位置拥有了自己的合法店铺，叫“美好理发店” 。
【|老旧小区改造，投入3000万的“劲松模式”有哪些生意经】第一财经采访人员观察到，在愿景集团引入的5家商铺中，除了保留如“美好理发店”这样的底商外，新增了如百年义利的便民商业。郑旻砚表示，前者属于公益扶持型，收取较低的租金；后者的租金渐与市场接轨。

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老旧小区改造中的劲松小区
既然采用了市场化操盘的模式，为何却始终引入投资回报甚微的商铺呢？
“这是因为在老旧小区中，人均消费能力有限，消费需求不足，便民商铺是较为契合的商业模式。 ”北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏说。
对于建筑密度大的老旧小区而言，将闲置空间的再利用为主要盈利来源，具有可持续性吗？
陶红兵称，纵向的空间开发是不合适的。一方面，无法增添容积率；另一方面，地下空间开发成本高，也涉及产权、安全等其他问题。但在横向的空间开发上，仍存在更多的想象空间。
他说， “我们预期新增一些简易低风险类建筑，这类建筑不占规划面积，相当于一个准临时建筑。 ”
将社区延伸至街区，是陶红兵对于空间利用的另一设想。他表示，劲松街道的绿化、保洁工作，一直由北京园林绿化局外包给专门的保洁公司，未来这块业务有划归物业的可能。
这样的想象并非没有依据。日前，社区内的保洁、绿化工作已由愿景集团旗下的和家物业接管。前三年，政府给予每年143万元的转移支付。 “政府方面，除了在前三年予以财政补助外，省去了后续的外包费和成本上涨的风险。而和家物业也将多了一部分营收来源，是一件‘双赢’的事。 ”陶红兵说。
作为比较稳健的投资回报方式，物业费和停车费的年收入情况如何呢？
郑旻砚称，目前，物业费已收缴约150天，收缴率达74%；而停车费一直保持93％-94％的收缴率。
第一财经采访人员做了一个简单的估算：
在物业费方面，按目前的收缴率，并以低层住户每月0.43元/平方米、套均房屋住宅面积55平方米为标准，结合劲松一、二区总户数为3605户的实际情况，每年物业费总收入约76万元。在停车费方面，小区共有停车位约600个，每个停车位的年费约为1800元，依照94％收缴率，每年停车费总收入约102万。二者相加，每年可带来总收入约178万。