|老旧小区改造，投入3000万的“劲松模式”有哪些生意经( 三 )

除了日常工作外，和家物业已投入对劲松一、二小区智能化改造和适老化的提升。那么，物业费的收入是否可以填补物业的运营成本呢？
第一财经采访人员观察到，目前，在可经营性物业改造上，和家物业添置一些“使用者付费”项目，如公共饮水机、快递驿站、停车棚等，并提供少量的家政、保洁等便民服务。
郑旻砚称，今年下半年，将开始劲松一、二区整体改造计划，同时会对劲松三区至八区启动物业确权和进驻工作。 “未来，随着物业管理面积的扩大，物业成本将会摊薄，收入也会增加。 ”他说。
社会资本盈利模式待破局
在陶红兵看来， “劲松模式”是社会资本参与老旧小区的具象化表述，具体到区域还应因地制宜。
山东省3月印发的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》提到，创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式。而改造方式中的四种模式包括，大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡模式和政府引导的多元化投入改造模式。
那么，制约社会资本盈利的因素有哪些呢？
陶红兵认为，政府缺乏长效的管理机制是老旧小区综合治理过程中的一大痛点。他举例称，在存量空间的利用上，由于一些小区配套商铺的产权被开发商拍卖或被政府部门占用，造成房屋的经营权无法收回，也失去成为社会资本增值提升空间的可能性。
与此同时，融资难，也掣肘了社会资本经营的可持续性。
北京思源地产股份集团副总裁邢成刚告诉第一财经，老旧小区改造具有“大投入、小产出”的特点，且仍处于探索阶段。这项业务获得融资的前提是该商业模式的成功。
中国指数研究院研究员石蕊称，目前，全国仅北京、上海等地有关老旧小区改造的金融产品相对成熟。
7月17日，国家开发银行与吉林、浙江等5省，中国建设银行与重庆、南京等9个城市，分别签署《支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议》。根据签约内容，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。
“由于社会资本介入城市更新还是一个新业态，商业银行不能测算出其盈利模式，融资较为困难。未来，随着更多的社会资本进入，更多的项目落地，金融机构或将降低对社会资本的融资门槛。此外，社会资本还应考虑保险类对于投资回报要求低、更稳健的融资产品。 ”陶红兵说。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，在“十四五”这五年的窗口期，如果保持以每年更新速度最多为5％的势头，老旧小区改造的市场总投资额或可达到5亿~6亿元。