内房股|内房股上坤地产在港上市房企扩土储、增营收、降负债的成长样本经济区|朱静|公司|项目|上坤地产|上坤|

11月17日，上坤地产集团有限公司（6900.HK）正式在港交所挂牌交易，成为2020年下半年房企融资新政后第二家完成IPO的房企，也是今年上市房企中最年轻的企业。
从上海走向长三角、大湾区，再到中部核心经济区，上坤左手抓营收，右手降负债，走出了“年轻人”罕有的稳健步伐。年轻的掌门人——上坤地产执行董事、董事会主席兼行政总裁朱静在上市现场表示，登陆资本市场是上坤十一年来的里程碑，也是新起点和新征程。
“从成立那天开始，上坤地产就清晰地确立使命‘为宜居而来’ ，成为一家满足客户对家和美好生活想象的百年企业，所以也同步树立了上坤地产的经营理念：坚持以专业能力从市场获取公平回报，无论身在何处，都在学习、探索如何设计和建造符合时代与客户需求的作品。 ”朱静说。
市场对于这家年轻企业也给出了正向回应。据招股书显示，上坤地产营业收入从2017年的12.01亿元迅速增长到2019年的75.35亿元，复合增长率高达150.5% 。此外，截至今年4月末，上坤地产实现毛利率51.6% ，位列行业领先水平。
“降债”与“扩储”的上坤样本
2010年，朱静在上海创立上坤，以“不做到上海30强，绝不走出上海”的决心带领上坤默默耕耘。直到2015年， “上坤·樾山”向公众展现出其沉淀多年的产品实力。 2016年，随着樾山项目的热销，上坤地产在上海市场声名鹊起，并首次进入江苏省，逐步拓展至长三角、珠三角和中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。
在“房住不炒”政策总基调和“三道红线”新规之下，房企融资渠道整体变窄。踏足资本市场并拥有新的融资平台，可能是房企实现长期价值的重要途径。对上坤而言，此番正式登陆资本市场无疑拥有了更大的舞台。
而上坤近年来的表现堪称成长型房企逆势的样本：在持续降负债的同时稳步扩大土储，以实现公司的长期价值。
短期偿债方面， 2017年以来流动比率始终保持在1.1倍至1.2倍之间；经营性净现金流在2019年实现回正，并达到20.08亿元；截至2020年4月末，公司产生经营性净现金流入11.07亿元。
同时上坤地产净负债率在2017年、2018年、2019年及2020年前四个月分别为684.9%、325.9%、118.8%和73.8% 。目前已经满足“三道红线”中对净负债率的监管要求，负债结构更加合理稳健。随着此次上市募资，公司资产进一步得到增厚之下，上坤地产剔除预收款后的资产负债率仍将进一步降低。
对于成长型房企而言， “降债”与“扩储”处于天平两端，稍有不慎便会顾此失彼。而上坤密切监控借款的到期情况和提高管理流动资金水平，以确保拥有充足的现金流满足偿还债务和业务拓展的现金需求。
得益于此，上坤地产在逐步降低负债的过程中仍然保持土储规模充足、利润稳步提升。招股书显示，截至2020年7月末，公司在49个项目中拥有投资权益，包括33个附属公司开发的项目和16个合营公司及联营公司开发的项目，累计拥有土地储备410万平方米。
去化周期6.4个月利润中枢不断上移
过去20年， “规模为王”让房企普遍陷入“拿地不赚钱、不拿地更不赚钱”的囚徒困境，随着房地产行业政策和长效机制的细化，作为行业的“后来者” ，上坤主动放弃了粗放扩张的模式，也为行业的新格局打开篇章。
通过重点关注净利率、现金流回额、资本回报率等指标，上坤地产构建了一套以流动性指标、盈利能力指标为导向的科学管理体系，并持续贯彻到全员的经营意识中。在投前管理上，上坤将项目地块分为两类，分别是现金流型项目、均衡型项，并且明确各类项目的指标底线，包括营销、设计、成本、财务、税金以及最重要的净利润率和现金流指标，通过指标规范化，做到投前经营定位和企业的战略目标进行匹配。

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