再生|王玉珂：城市有机再生的内在逻辑与创新实践( 二 ) |逻辑|实践|

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对于行业来说，城市发展的挑战常常也是行业发展机遇。不同历史阶段所带来行业发展的重要变化，面向未来，参与城市再生将是企业战略必要选择。我们也需要从四个角度理解这一点：
1. 增量萎缩背景下，存量的价值仍被低估
以北京为例，北京市场之前住宅总体成交大概在20万套房子，其中15-16万套是新房，二手5-6万套。现在发生新变化，绝大多数成交是二手房，新房很少，存量更新成为必要趋势。
2. 城市中心位置、核心区域的潜力需要挖掘释放
存量物业的位置往往都很好，却受限于历史约束无法形成中心区的高价值功能，未来商业价值能够提升的空间非常大。
3. 城市文脉是开发价值的增量点
大多城市再生区域一般有很长历史，为什么要着重提城市文脉？因为在城市再生时，建筑与人再连接是改造核心，而情感与文化是最有价值的连接纽带。
4. 城市更新政策是企业持续性战略的利好条件
过往不做商业的头部房企都开始进入此领域，最根本因为大体量销售中，单一功能产品模式风险越来越高，短线目标很难在未来5-10年得以维系。相比而言，商业的永续经营能力强，作为长期战略成为重要决策方向。
城市再生会遵循何种轨迹？
五项核心策略实现有机再生
未来总是未知的，但我们无需为此焦虑。关于城市再生的问题也是如此。
对于待更新的城市区域，我们能看到的往往是它当下的困顿，往往忽略的则是其可能的轨迹。
纵观世界，城市再生的轨迹表现为几点：

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首先是品质提升，从设计的角度改变空间做品质提升，这是比较简单的工作。
继而是综合功能优化，我们在原来商业功能基础之上，常常还需要加入办公、文化等方面的新功能。
进一步的是文化溯源，存量空间本身有自然的历史沉淀，而文化溯源是要探索城市最根本历史人文属性，从而找到有利于项目发展的人文基因。
最后是有机再生。像上海新天地，其实本身面积很小，只有2-3万方，但是能够吸引整个上海的客群，其实就是文化所代表的城市价值和意义。以文化为基础，又顺便带动了其他的物业开发，写字楼、住宅等等。
在最新服务项目中，常常可以看到消费功能单一、缺乏标杆领头项目而丧失区域活力的情况，城市历史文物建筑被遗忘、浪费。
而上海、成都等地的一些老街项目，却能在过去的20-30年间，不断找到活化要素，例如外资注入、TOD、标杆商业项目等等，形成渐进式跃升、整体性同步发展的路径。