再生|王玉珂：城市有机再生的内在逻辑与创新实践( 三 ) |逻辑|实践|

【再生|王玉珂：城市有机再生的内在逻辑与创新实践】

本文插图
基于这样的洞察，结合我们的项目经验，城市再生所需遵循的有机开发策略也可以基本明确。
总结起来， “有机开发”的关键策略在于5点：
一是未来视角，无论项目亮相是五年还是十年后，都要为了未来的价值埋下当前的种子，对于城市和项目的思考，永远要站在未来看现在。
二是生态城市，建筑是城市的一部分，建筑功能也是城市功能重要组成部分，要让建筑与环境充分融合，而不仅仅是建筑物本身。
三是文化挖掘，自然形成的文化最具有特色与生命力，我们要从中挖掘并培育出生机勃勃的原生文化。
再有是多专业协同。就是改造过程中，建筑师扮演最重要角色，因而成为开发商的依赖。实际上，一个完整的城市再生项目，不仅需要优秀建筑设计师，还需要内容输出、运营推广、灯光设计、多媒体互动等许多专业公司协同，才可以改进为优质产品。
最后是数据化决策。为什么数据必不可少？过往商业管理凭个人经验，常常某个项目商业运营很好，复制到其它商业项目就失去效率。数据决策放弃人为经验，以更理性的角度精准定位消费人群，实现更高效运营。

本文插图
化愿景为现实
来自RET案例的启发
最后，我们用一个案例来说明RET的理念。
北京龙德广场位于亚洲最大社区，有13年经营史，项目规模近24万方。由于增长缓慢、品牌老化，项目需整体改造。经过诊断，项目核心问题在于辐射力不足、整体销售不及预期、主力店转换率不高以及空间硬件陈旧。
以主力店效率问题为例，数据研究时发现，不同主力店表现差异很大。我们通过五个维度的评价指标分析主力品牌对项目价值，发现有的主力店正面价值虽高，其负面价值也非常高。因此，我们建议以综合评比分值，主动放弃综合价值不高，貌似人流量很大的主力业态。

本文插图
人群来源是另一个典型问题。这个项目体量很大，但客群覆盖率与同等规模朝阳大悦城完全不一样。通过对客群外溢性分析，我们知道这些客户去了哪些商场，消费什么内容。从客户需求差异端捕捉，我们挖掘了许多项目缺失功能与业态。
经过数据严密分析，我们对项目调整进行新策略建议，主打未来概念、生态概念及科技概念，创造出年轻人喜欢的场景和氛围。经过一期硬件与内容改造后，大家也看到更有朝气和活力人群。同时租金收入有了很大提高，这也坚定了业主继续改造的决心。