林小明同学|中国最大的隐形富豪，一年收租4百亿，在全国有2百个商业中心( 二 )

王健林最厉害的一点，就是他可以在不到20年的时间，发展如此多的万达广场。许多人都知道，商业地产是一种资金密切型的产业，所以许多公司的拓展都非常慢。盖一种商业中心需要非常多的资金，然后再通过租金来回收成本，其实是一个非常慢的过程，所以这个模式虽然比较稳定，但是扩张却非常慢。
许多公司为了快速扩张，于是就采用散卖的模式。比如说潘石屹的SOHO中国，当年所有的写字楼都是散卖的模式。不过散卖也有一个问题，不管是写字楼还是商业中心，如果散卖了，那么在运营上就无法统一管理，那么商业价值就会大打折扣。如果不散卖就无法回本，解决资金的问题，如果散卖了那么商业价值就会大降，而且卖掉了资产，也就无法收租了。那么还是走回房地产的老路。

本文插图
王健林最聪明的地方就是如此。王健林在自己的商业中心外面修建了非常多的公寓、商铺跟写字楼。这些东西有什么价值呢？一般来说一个万达广场是由万达商业中心、公寓写字楼跟金街来组成的。
除了万达商业中心外，其他物业都是散卖的，只有商业中心是王健林自持的。整个万达的商业核心价值其实就是商业中心，所以王健林把这个留在自己手中收租，而诸如公寓、写字楼跟商铺，这些的自持价值其实并不高，说白了这些租金收益未来并不高，甚至还存在租不出去的情况。
不过没有什么关系，反正这些物业建好之后，王健林就全部卖掉。这些物业都卖掉之后，王健林的地皮跟建筑的成本就基本回本了。那么剩下的商业中心就等于是王健林自己白赚的一样。

本文插图
许多人都知道王健林曾经说过，以后再也不搞房地产了。过去王健林是在万达广场旁边配套修建一些房地产，以此来快速回笼资金。不过现在王健林认为房地产太饱和了，所以就不搞房地产了，搞一些投资的物业来卖给消费者。现在的中国人房子已经太多了，而且许多中国人口袋的钱也非常多，而且都缺乏投资渠道。于是万达在许多城市一开业就被疯抢。
不过事实上这些公寓、写字楼真正买入手之后，出租的情况并不理想，特别是一些三四线城市。这也是王健林最高明的地方。其实说白了如果公寓跟写字楼的租金收益真的那么高，那么王健林自己持有就行了，由何必卖给你们去收租呢？

本文插图
王健林就是靠着这种模式快速在全国复制。现在王健林又推出了所谓的轻资产模式，那就是万达出管理跟品牌，然后物业跟资金又别人出，然后大家合作开发万达广场，然后一起来收租。这样一来王健林根本就没资金压力，未来的发展肯定更快。