风财讯深度|港龙地产上市破发估值面临两大考题

（来源|风财讯作者|王婷婷）
7月15日港龙中国地产（06968.HK）正式在港敲钟。
以3.93港元发行价开盘集合竞价，正式交易即破发，跌0.25%至3.92港元，后持续下跌。
截止发稿时间，公司市值62.24亿港元，市盈率8.33倍。
港龙中国的市盈率，明显不及体量相当的景业名邦、汇景控股，前者市盈率分别为9.28倍及15.81倍，高于内房股平均市盈率（6.56倍）。

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风财讯曾报道港龙中国地产“二进宫”递交招股书，即使成功上市，基于企业，股价和募资量也不容乐观。
此次港龙中国定价过于自信，发行价定在3.93港元，处于招股价区间的偏上位置。
因而在昨日暗盘交易场，港龙中国报3.77港元，收跌4.07% ，即投资每手1000股亏了160港元（不计手续费）。
此次股票认筹，港龙中国在港也仅仅接获2479份申请，相当于可认购股份的28% ，认购不足。
国际发售获轻微超额认购，约1.3倍，香港公开发售已重新分配至国际发售。按发售价计算全球募资净额为14.69亿港元。
一边是物业股大行其道，今年6家上市企业，认购倍数最低6倍以上，高的甚至100余倍。
另一边，内房股时隔6个月，仅有两家正式上市，却双双“冷开场、凉收场” 。 1月16日汇景控股（09968.HK）也遭遇发行股份认购不足，上市后则破发。
可以说，目前赴港上市的“入围者” ，行情难言乐观。截止目前，金辉控股、上坤地产、领地控股、三巽集团、实地地产、大唐集团、祥生控股7家仍在排队，市场信心或受影响。

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估值第一役：
借力扩容如何打破“合作陷阱”？
港龙地产的上市意图很明确——瞄准“扩张” 。上市募资的60%是支付潜在项目的土地成本， 30%用于支付项目开发建筑成本， 10%是一般营运资金。
截止估值日期，港龙地产分布22个城市，开发64个项目，总土地储备544.44万平方米，而其中江苏和浙江两省就占了92.5%的份额。
港龙地产并不愿意局限在这里，从2018年走入上海、河南、贵州， 2020年进入安徽，也可见其寻求全国化拓展的意图。

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【风财讯深度|港龙地产上市破发估值面临两大考题】但由于实力有限，尤其是资金量紧张。港龙地产的扩容，依托于大量第三方合作机会。
其在2017-2019年与三大第三方伙伴合作开发的项目，占公司项目总数的55%、44%及47% 。而且其中不乏万科、融创、正荣、中南等大房企。

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