风财讯深度|港龙地产上市破发估值面临两大考题( 二 )

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合作这件事需要“分两面看” 。与体量高出数倍的TOP房企合作，意味着港龙能拿到的话语权，相对小。
例如在合作的很多博弈时刻，大概率要让渡利益，比如在操盘与并表的选择权上。
“不少房企都喜欢明股实债，几家闽系开发商更是如此，喜欢不操盘只并表，将项目的销售额并入自己母公司，增厚报表数据，比如对应股权的权益货值、预收账款、相应未来短期的结算利润、公司的净资产收益率等等。合作公司把指标‘抢走’了，自己的报表当然受影响。 ”
有闽系房企投资负责人向风财讯直言，有些时候遇到成本高、负债量大的项目，强势合作方又不想并表了，因为伴随并表，自然负债也会并入财务报表。这时候如果指标扔给港龙了，它债务等数据就会不好看。
“没有足够话语权，合作也可能就是被人鱼肉。 ”

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在港龙地产的财报上，之所以2018年-2019年的经营现金流净额为-6.26亿元及-67.56亿元，持续为负，而且缺口快速拉大，其中最大的原因就是支付合营公司和大股东的垫款。
而今年3月31日港龙地产的资产负债比率已拉高至287.0% ，净负债权益比率从2018年的2.0%涨至2019年的20.6% ，利息覆盖率从5.8倍降至2.1倍，高压的债务状况，促使资金局面更加捉急。
估值第二役：
保住利润率能否持续“低地价”？
产股的估值，受到规模、利润、负债三项因素影响较大。
规模和负债虽无优势，但利润指标对于港龙地产的估值来说，还相对有益。
公司2019年住宅物业销售的毛利率为42.0% ， 2018年为30.8% ，均高于50家典型上市房企的加权平均毛利率（29.9%）。
港龙的净利润在2018-2019年也分别在3.31亿元及4.70亿元，前期的利润空间，主要来源于低土地成本。
这意味着，未来是否能保持“低价拿地”是利润的关键，也会影响股价与估值。

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从2020年港龙的拿地动作来看，南通海门的地，楼面价9636元/㎡、溢价率0.37% ，在安徽芜湖的三宗地块价格则在2000元/平左右，去年底加权平均楼面地价仅为3227元/平方米，相对较低。
港龙地产将这项优势维持地很好，但来之不易。
头部房企在长三角补货意愿强烈，截至今年7月， TOP10在这一区域的拿地金额达到2721亿元，是为竞争最激烈的区域之一。
而长三角区域的宅地长期供应不足，楼面价和溢价率逐年上升，保证“低成本拿地”或不得不放弃很多机会、扛住众家压力。

风财讯深度|港龙地产上市破发 估值面临两大考题( 二 )

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