界面新闻|中国版公募REITs起航！以基础设施资产开启将有什么挑战和机遇？监管和机构人士这样看( 二 )

在他看来，公募REITs是负债约束下打破基建投资瓶颈的有力工具。一直以来，中国基础设施主要以债务融资的方式筹措资金，多年以来负债模式有效的汇集了公众资金，支持了中国基础设施的发展。经过多年的杠杆扩张，政府部门的杠杆率一路走高，目前负债空间逐步收窄，在负债约束下，继续开展基建投资存在较大资金缺口，特别是作为资本金的股性资金非常紧张。
另一方面，基础设施投资经过多年迅猛发展，形成了巨量的优质基础设施资产，但是大量存量基础设施资产处于休眠状态，无法进入市场进行流通，基础设施资产持有人无法通过盘活存量、投资增量的模式滚动开发来实现投资循环，只能靠负债融资的模式为新项目筹措资金，制约了基础设施的发展。
邢彪称，公募REITs的推出进一步完善我国多层次资本市场，将有效引导长线资金投资基础设施。
北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥表示， REITS试点解决中国资产管理领域一大空白，为广大投资者提供了重要的、可投资的不动产大类资产，还有助于促进中国资产管理行业回归本源。
在张峥看来， REITs产品是提供稳定现金流，风险收益对称，透明度较高的标准化产品。因为REITs投资定位于不动产项目成熟期，相对于开发阶段、非成熟阶段的不动产资产，这种成熟期不动产资产是以现金流为基础，透明度相对比较高，不容易产生所谓的估值分歧。对投资者而言， REITS的回报率由两部分组成，一是现金分红，二是资产升值回报，因此其稳定回报性是吸引长期资金的一个重要条件，与权益类投资形成很好的互补。
但硬币有另外一面， REITS试点还需关注几个风险问题。张峥表示，一是避免所谓的合规风险，比如基础设施资产的产权清晰，特许经营权是否可以合法转让，建设手续是否完整，包括立项、环评、用地、节能审查各个方面都应有完善手续；二是避免所谓的政策风险，如果涉及所谓的国有资产转让，税收问题，地方政府审批，各相关方包括政府主体需要密切配合解决；三是避免道德风险，包括加强REITs的信息披露机制和全生命周期合规监管等。
除了公募基金外，信托公司在中国REITs市场也将大有可为。中建投信托总经理谭硕表示，当前中国公募REITs试点应该是解决从0到1的阶段，这个过程中可能在整体制度设计层面，还是体现出4类参与主体要用一种最低的成本解决滞留问题。具体而言，包括公募基金，包括券商作为ABS的承销主体等四类主体，基本上都是同一个股东的控制下的关联企业，需要以最低成本解决协调统一问题。