【|中国的基建REITs有市场生命力吗？】

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林采宜 季雯婕
2020年4月 ， 证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 。 8月7日 ， 证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 。 基础设施REITs作为潜在的投资标的吸引了众多投资者的关注 。 那么 ， 中国的REITs有没有市场生命力？
一、海外基础设施REITs的发行情况
REITs是将固定资产所有权证券化 ， 证券持有者获得固定资产稳定收入的形式 。 基础设施REITs是以基础设施为底层资产的REITs产品 。
在美国、日本、新加坡及澳大利亚都有成熟的基础设施REITs、基金和信托产品 ， 虽然形式有所不同 ， 但是特征高度相似 。 在所有上市产品规模中 ， 美国的基建REITs规模最大 ， 达到2310亿美元 ， 澳大利亚基建基金次之 ， 规模为525亿美元；日本和新加坡的上市交易产品总规模都在100亿以下 。
美日新澳的基建类产品均有明确的底层资产、分红及税收优惠要求 。 除了新加坡的商业信托对于分红没有强制要求及采取仅对信托征税以外 ， 其它REITs均对核心资产有明确的最低比例要求 ， 同时强制分红比例达到90%以上并仅对投资者征收所得税 。
总体而言 ， 基建REITs具有高强制分红比率、低税率、高稳定回报的特点 。
从基建REITs类别看 ， 目前仅美国允许内部管理的公司型REITs ， 其他国家均只允许外部管理的契约型产品 。 公司型REITs持续发展能力强 ， 可不断进行外源性融资 ， 适合于需要不断投入的高新技术类基础设施建设 。 而契约型REITs以买入持有为主 ， 适合于传统基础实施 。
从基建REITs底层资产类别看 ， 各种基础设施均能成为底层资产 。 澳大利亚和新加坡的基建产品底层资产较为多样化 ， 涉及公路、港口和机场等 。 美国和日本的基建产品底层资产较集中 ， 美国的基建REITs集中在无线通信行业 ， 而日本现有的产品均以太阳能发电设备为底层资产 ， 表现出强同群效应 。
以美国的通信基建REITs为例 ， 美国铁塔公司（AMT）在通信行业整体惨淡的2012年宣布转型为REITs ， 转型REITs后投资者可享受强制分红及穿透模式征税（免征企业所得税 ， 有效税率显著低于普通模式）带来的收益 ， 此外 ， 养老金账户投资还可享受递延纳税的优惠 ， 因此对长期资金和投资者的吸引力增强 。 而后同行业的冠城国际和SBA通信先后在2013年和2017年转型为REITs 。
二、从发达市场看基建REITs的收益率
美国市场的数据显示 ， 最近五年（2015.6-2020.6）基建REITs的年化收益率高达18% ， 波动率超过20% ， 高收益伴随高波动 。 主要因为美国基建REITs的是以运营通信设备的公司型REITs为主 ， 有较强的权益资产特点 。

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