股票|郝炬：收购整合、服务创新成为物业企业的核心竞争力( 二 ) |中年|低薪|

可以看出这几年头部企业营业收入规模大幅度增长，管理面积上由于业态和服务类别的差异，整个物业企业差异还是比较大的，但是我们统一用了在管面积进行了平均，基本上前十的门槛在1.5亿，前二十的门槛在7000万平左右，前三十在4500万平，前五十在3000万平左右，这是行业分层阶的规模门槛。
这几年头部企业增速非常快，最近五年上市物业公司营业收入年复合增长率超过30% ，部分头部企业营业收入平均增长率超过50% 。像碧桂园，雅生活，永升生活服务增速非常快，这里既有内生式增长，也有通过收购整合外延式增长，而且外延式的增长占比较大。
头部企业在管面积年复合增长率超过40% ，其中增长比较快的有碧桂园、雅生活，超过了60% 。这几年通过收购兼并实现在管面积快速提升。
第三，物业企业的商业模式在升级，其中很重要表现是物业管理费占营收比重在下降。
上市物业公司基础物业收入平均占比在70%左右，物业公司的非业主增值和业主增值服务增长速度都比较快，是除了物业管理费外最重要的增长领域。
非业主增值服务主要为地产企业服务、协销、收楼、配套检验、前介顾问。
当然，我们在两类增值服务更看好业主增值服务，尤其是消费型社区生活类收入增长能够持续发生，未来想象空间还是巨大的。
业主增值服务中，社区资产管理服务和生活服务是主要增长。各家企业有差异，有一些是大家统一做的，比如资产管理、广告位、二手房租赁、尾盘、车位、社区生活服务类各家差异很大，美居业务、社区团购、社区消费类业务普遍性较强，还有配套养老、教育、健康、旅游等服务，这些都体现物业公司新业务模式创新。
未来一段时间，各家企业在领域特色和结合自身资源形成的独特竞争力会逐步地呈现，差异化会更加明显。
第四，物业行业收购整合持续加剧，将成为规模增长的重要模式。头部企业强向联合已经成为趋势。物业行业收购整合已经开始从大、中型公司收购小型公司，逐步转向大型公司收购中型公司的过程，收购整合力度不断加大。
头部企业强强联合、互相的参股、合并，早期有招商和中行的物业合并，还有近期龙湖收购绿城服务5%股权，万科跟戴德梁行成立合资公司。不只是简单收购，而且头部企业的战略性合作。
从国外标杆物业企业发展历程来看也主要采用并购模式，少的几十次、多的上百次并购整合。通过并购来实现跨区域发展、跨业态增长，跨专业获取新专业能力。
大家都在谈近期收购越来越难，而且有很多坑。但是对于物业企业而言，收购整合能力将成为核心竞争能力之一。能不能把一家第三方或者其他物业公司收购后成功整合、提效、提高业主满意度，这个能力在未来一段时间将是物业公司最核心的竞争力。