房地产|信托“非标转标”实操指南之购房尾款项目解析( 二 ) |

三、非标转标实例-购房尾款项目
商品房销售过程中，通常购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同》，根据上述合同的约定，购房人支付部分首付款取得房屋所有权，并承担分期向项目公司支付剩余部分购房款的义务。因此项目公司对购房人享有购房尾款债权，项目公司将上述购房尾款债权作为基础资产通过信托或者ABS项目进行融资是房地产企业融资的重要途径。
因购房尾款无论是进行信托融资还是ABS融资模式均比较成熟，我们认为信托机构存量购房尾款非标项目是非常适合进行“转标”的项目之一。
3.1 购房尾款信托非标项目

本文插图
购房尾款信托非标项目交易结构图
通常的购房尾款信托非标项目中，购房尾款按照以下路径进行转让：
1）从项目公司到集团公司
同一集团内部下属各房地产企业项目公司将其持有的标的尾款债权全部转让给集团公司，由集团公司统一归集并享有对购房人的尾款债权。之后项目公司收到标的尾款债权款回款时，需将该回款转付至集团公司。
2）从集团公司到信托
集团公司与信托公司签署《应收账款转让协议》，将其归集的尾款债权作为基础资产转让给信托公司，同时集团公司其负责基础资产筛选、基础资产文件保管、基础资产监控、基础资产债权清收、向基础资产购房者发送通知、应收账款回款归集义务等，集团公司将其从项目公司处取得的尾款债权回款按季度划转至信托账户。
3.2 标准化尾款项目-购房尾款ABS

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购房尾款ABS项目交易结构图
通常购房尾款ABS项目的交易安排下：
1）项目公司与原始权益人签订《应收款转让协议》，将专项计划对应的购房合同项下对购房人的应收款（即购房尾款）及其他权利转让给原始权益人，由原始权益人一次性支付转让价款；
2）管理人设立并管理专项计划，投资人通过与管理人签订《认购协议》取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人；
3）管理人根据与原始权益人签订的《资产买卖协议》的约定将专项计划募集资金全部划拨至原始权益人指定的账户，用于向原始权益人购买作为基础资产的购房尾款；
4）管理人委托原始权益人作为资产服务机构，资产服务机构依据《服务协议》和《监管协议》将原始权益人收到的购房尾款现金流回款部分转付至专项计划账户，用于向资产支持证券持有人进行分配。
3.3 购房尾款项目非标转标操作方法