房地产|信托“非标转标”实操指南之购房尾款项目解析( 三 ) |

本文插图
购房尾款项目非标转标流程示意图
具体操作流程如下：
1）管理人设立ABS专项计划，由过桥资金方认购全部资产支持证券，成为资产支持证券持有人；
2）信托将其持有的全部尾款债权转让给专项计划，由专项计划持有尾款债权；
3）信托计划使用上述尾款债权的出让价款受让过桥资金方持有的ABS全部资产支持证券，成为新的资产支持证券持有人。
上述操作完成后，信托投资人通过专项计划间接持有底层资产，由于资产支持证券利率普遍低于信托计划利率，假设信托计划利率可达9% ，资产支持证券票面利率仅可达7% ，则信托投资人将面临收益率降低2个点的风险。如何规避信托投资人收益降低的风险，从而促使投资人同意并配合非标转标操作是本方案需要解决的关键问题。另外如何使房地产企业（作为融资人）有动力配合非标转标操作也是需要考虑。
为促使各方配合非标转标项目的操作，我们建议可以采用以下方法：
1）在促使投资人配合方面，可通过差额补足、过手摊还、由信托计划认购全部ABS份额（包含优先级及次级资产支持证券）等方式，使其能够分得底层现金流中7%-9%部分收益，以维持其投资收益水平。
通过上述安排，信托投资人的预期收益将不会因非标转标行为受到实质性的影响，大大降低了投资人配合非标转标操作的难度，使信托非标转标项目具有了可行性。
2）在促使融资人配合方面，信托公司可与融资人签署相关协议，该协议核心内容包括：①、融资人应配合信托公司操作非标转标整体流程；②、信托公司向融资人提供的授信额度由原来的购房尾款信托非标项目额度N亿元非标额度调整为：N亿元标准化授信额度+转标后信托公司新释放出的非标授信额度。基于转标后信托公司新释放出的非标额度授信，信托公司与融资方另行签署融资协议具体约定融资形式。另外，还可在信托合同中修改信托报酬，假设原信托报酬为2% ，可将其调整为：2%-ABS费用[包含管理费0.5%（非标转标过程中无需另外销售资产支持证券，不涉及承销费）+律师费30万+评级20万+审计10万+监管银行费用0.1%+托管行费用0.1% ，以上费用皆为根据市场及项目经验预估］。
通过上述安排，融资人配合非标转标操作后，可以额外获取该非标项目转标后释放出的非标授信额度，有利于满足融资人进一步融资需求，且无需融资人承担ABS设立相关费用，对融资人来说无任何损失，从而促使融资人有动力配合完成非标转标操作。
四、本非标专项方案的优势