开出|上海郊区接连开出大型商场，底气何在？竟吸引市民开车几十公里去逛街( 二 ) 底气|郊区|市民|大型商场|南翔

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南翔印象城的“超级月亮”-日间
“不过，这样的内容创新也只有在郊区才能实现，许多市中心商业体受限于空间和单位面积产出，不得不放弃一些特殊的创新业态。”一位商业地产业内人士说。采访人员发现，最近，上海郊区即将上马的几个商业地产项目，均在内容创新上大做文章。
如即将在12月下旬开业运营的东渡蛙城，位于青浦区淀山湖大道上。该商业体以“大自然层叠山水”为设计创想，通过与迪士尼的景观设计公司美国IMA合作，在购物中心内部搭建起了瀑布、流水、运河、花园、海盗船、开心农场这样一些真实场景。此外，蛙城还联合日本著名漫画家谷口智则先生创造了卡通IP形象“莓莓蛙”，充满趣味和体验感。
破解郊区商业的地缘劣势
南翔印象城是典型的TOD模式下的商业综合体。首先，陈翔公路站是中国轨道交通史上第一条在既有线路上加站的地铁站。陈翔公路站所在的地铁11号线贯通浦东-嘉定，最远可达江苏花桥，直接吸引昆山、太仓、常熟等相邻环上海城市客群。其次，南翔印象城属于上海虹桥交通综合枢纽“10分钟辐射区”内，半小时交通辐射圈内人口逾400万。
采访人员发现，因一定程度上可以破解郊区商业地缘劣势，以公共交通为导向开发的TOD模式，已然成为如今国内商业体开发的一个新思路。
2019年12月，龙湖上海闵行天街亮相南上海，这也是龙湖集团探索TOD模式的一次重要实践。“商业体的落地选择，其实和城或郊并没有直接关系，我们更看重的，是所选地能否形成新型的生活片区。”龙湖上海闵行天街负责人表示。

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而这种开发模式，也反映了这些年龙湖商业的落地逻辑。采访人员发现，目前龙湖在上海已布局的几个商业项目，除虹桥天街、龙湖上海华泾天街等外，其余均设在宝山、闵行的近郊板块，明后年即将亮相的两座天街则选址在远郊奉贤。可以看到，除了在传统商圈落子之外，大量的天街商业都布局在快速成长的城市板块，它们常住人口稳定，因为轨道接驳流动人口激增，交通便利，片区由此吸引大量中产家庭居住或前来消费，从而衍生出一站式消费甚至就近办公、商务住宿等需求。
闵行龙湖天街紧邻地铁五号线剑川路站，周边集聚了上海航天城和人工智能未来小镇，以及紫竹高新区和闵行经济开发区两大国家级产业园，同时，邻近上海交通大学等3所知名高等院校、14座商务办公楼，155个小区，覆盖近70万年轻家庭、近25万白领以及近5万高校学生。“一般意义上，一个商圈的核心辐射半径是周边10公里。当时我们认为，未来的消费客群会有70%是周边居民，其中闵行户籍会占半壁江山。”然而龙湖天街在实际经营中却发现，商圈除了满足附近居民刚需外，对于远距离客户的导流能力非常强。浦东、奉贤以及闵行北部客群量大，甚至达到40%的比例。
就在国庆八天，龙湖闵行天街销售额环比节前大幅上涨，涨幅为62%；客流环比增长61%。“这是完全超预期的。”事实上，闵行龙湖天街开业后不久便遭遇疫情影响，这对一个还在开拓市场阶段的商业体来说几乎是“灭顶之灾”。但闵行龙湖天街非但没有倒下，反而成了上海疫情后恢复最快的新兴商业体之一。截至目前，出租率已超过99.5%。从5月开始，绝大多数品牌商户就已经进入正增长阶段。“我们也在分析，为什么闵行龙湖天街可以恢复的这样快。调研发现，这与周边客群需求和商业供给匹配度直接相关。”

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闵行龙湖天街相关负责人说，周边客群生活轨迹的特征是“工作日两点一线，周末在外放飞浪”。因此，在招商方面，闵行龙湖天街引进了SEPHORA、玩具反斗城等40余个大牌，打造亲子娱乐大平层、乐智水天地、呼吸隧道、童乐聚场、天空运动场、深夜食堂等六大特色主题区域，填补区域体验性商业空白。
“我们所在片区对一站式消费有需求。”例如在项目进驻之前，龙湖商业项目团队就发现，颛桥附近客户非常舍得在“吃”上花费——外出就餐人均消费可以达到150-200元，而商务宴请和大型庆祝，该区域消费者能够接受的单价更高。而在天街开出之前，这个价位段的商家供应数量已远不及该区域的实际需求量。此外，还有很多细节都是新兴商圈诞生过程中家庭消费者特别期许的，例如顾客希望商城不仅要能满足基本购物需求，还要足够明亮宽敞，方便孩子在里面欢乐的奔跑，里面要有寄存服务，要有哺乳室，要有“老公寄存处”等。