开出|上海郊区接连开出大型商场，底气何在？竟吸引市民开车几十公里去逛街( 三 ) 底气|郊区|市民|大型商场|南翔

传统商业体遇冷亟待转型
时代的进步，让城市商业不断发展，商业体也由最初的单一模式向多元模式逐步演变。第一代商业体为纯柜台式的交易形式，如八九十年代的百货大楼；第二代主要以商场+超市的形式，但消费者的购物活动相对单一；第三代主要是新型步行街形式，融合诸如购物、餐饮、娱乐等业态，但限制了大量开车族的消费；第四代为复合型商业业态，以包含百货店、大卖场以及专业连锁店在内的Shopping Mall为主；第五代主要是商业综合体的形式，满足消费者日益多元的需求。
采访人员发现，时至今日，集购物、餐饮、娱乐、休闲体验于一体的商业综合体，越来越受消费者青睐，而模式较为单一，多以传统购物为主的前三代传统商业体遇冷。

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松江万达商圈
以松江区为例，松江区已建商业设施面积约860万平方米，在建和拟建约106万平方米，现人均商业设施面积约4.8平方米/人。从商业设施类型来看，沿街商业占35%、商业广场26%、专业市场和专业专卖店占25%、商业综合体占13%。松江区经委主任陈容坦言，松江区商业体量大，但设施布局呈现小、散、弱的特点，高品质商业体结构性短缺，难以满足区内老百姓消费升级的需求。
目前，郊区不少传统的实体商业面临前所未有的困境：人气低落，老百姓选择“用脚投票”；供给过剩，同质化竞争严重；因疫情影响，租户压力增大......据统计，以松江为代表的郊区人均商业设施面积约4.8平方米/人，超出全市3.3平方米/人的平均水平。按照国际惯例，人均占有商业面积在1.2平方米是一个较合理的参照值。竞争日趋激烈、供给过剩，是国内商业地产市场的现状。

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主体结构A区钢结构完成90%的松江印象城商业综合体
中展璞荟商业广场位于松江大学城商圈，建筑面积1.8万平，近两年来因经营业态单一，空置率极高。今年年初，在疫情影响下，资金压力成为压垮中展璞荟商业广场的“最后一根稻草”，迅速宣布破产。
“曾经的中展璞荟商场存在先天不足：小业主占所有权的三分之一，规划设计又不能变更，只能螺蛳壳里做道场，难以彻底转型。”商场相关负责人匡威告诉采访人员，早年间不少开发商在打造商业地产时，为迅速回款，往往采取散售散卖的方式，将商铺卖给小业主，没有统一管理和规划。

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“上百名业主意见不一，各有各的利益诉求，难以拧成一股绳。往往一家商铺背后，就有数名甚至是十多名小业主。只要其中有一个人对于商铺租金、经营业态有分歧，项目就黄了。商户了解到门市的复杂权属关系后，也会望而却步。”
前一段时间，在松江区经委的支持下，原来的“中展璞荟”更名为马利来商业广场，希望转型成“小而美”，富有特色的社区商业体。
“我们接手后的第一件事，就是将经营权收上来。通过谈判，向业主说明利害关系，目前已有8成左右的业主同意，形势向好。”匡威振奋地说，未来的马利来商业广场一方面将打造亲子美食特色商业，建设室内马场项目，集聚人气，另一方面将打造酒吧特色街，瞄准夜经济市场。“目前，马利来商业广场已经引进了青岛啤酒吧、胡桃里等业态，颇受欢迎。”

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在马利来商业广场主办的松江青岛啤酒节，受到松江居民的喜爱（姜辉辉摄）
当前，郊区商业体正迎来难得的时代机遇：“十四五”规划正在征询意见，将形成优化郊区商业布局、提升商业能级的规划；上海五大新城建设迎来新一轮发展，既将承担中心城区的功能，也要成为面向长三角的重要综合性节点城市。
松江区经委主任陈容表示，希望借助“十四五”规划和松江新城建设的契机，一方面结合城市有机更新，逐步推进老城商业街区改造，融入府城文化元素，与周边商业体形成错位，打造成集商业、休闲、旅游等为一体的小而美商业载体，另一方面鼓励大型业态体验化、中型业态专业化、小型业态功能化，打造各自特色、错位经营的商业中心格局。
栏目主编：唐烨文字编辑：李成东
图片来源：杜晨薇李成东采访对象供图