地产金陵10万炒房客被套！这个城市，肿么了( 二 ) 有这么一个城

这是什么概念呢？
在全国主要城市中，其竣工量和销售量两个数据都位居NO.1（即便只看狭义范围重庆也是NO.1），可谓天量，比成都多出50%左右。
理论上，竣工交房半年后基本就能拿到房产证，也就变成了存量二手房，业主只要愿意就可以挂牌出售。
注意，销售量与竣工量有2000多方的差额，这也就意味着，本就处于高位的新二手房潜在供应量将会进一步激增，卖盘压力有增无减。
虽然2017年9月，重庆也出台了限售措施，一手房取得房产证后2年内不得交易，但如今刚好两年过，调控的药效式微。这几年又是重庆楼市的销售和竣工高峰，往后几年真的是压力山大。
另外值得的一提的是，重庆一手房市场的盘子已近乎到顶。
如下图可见，过去三年，重庆商品住宅的销售体量一直在下滑， 2019年的销售数据已跌至2016年水平。当交易量上涨乏力时，市场作用下“量带价”的逻辑也就出现了松动。
玩股票的朋友应该知道，当一只股票出现交易量增长停滞或萎缩时，往往也意味着其价格拐点已不远。而一旦重庆一手房涨不动或者阴跌，并传导到二手房，二手房市场的抛盘压力必将进一步承重。
【地产金陵10万炒房客被套！这个城市，肿么了】
当然，上图表也间接告诉了我们，重庆一手房价大幅增长并不是传说，而是赤裸裸的现实。如2016年较于2019年，重庆商品住宅的销售面积仅上涨0.86% ，但交易额却暴涨69.14% 。
这两个数据的差额空间就是房价的上涨。笔者在重庆的朋友，对这几年重庆房价的上涨感同身受。
若再进一步探究背后原因的话，和大多数城市一样，有二：
一是地价推动，这几年重庆的楼面价，可谓芝麻开花节节高。如下图， 2016年是重庆拍地楼面价的拐点，之前长期在一两千档的水平徘徊，之后犹如乘坐了商场扶梯般快速上涨。
（数据来源：铭腾机构）
至于前后反差为何会怎么大？
在此只说一点， 2016年是前市长黄奇帆在任的最后一年，重庆房价被誉为全国洼地就是其任内的事。
那么，为何重庆房价在其任内涨不起呢？除了大规模的土地供应外，还与其对楼市的一个坚持——“三三三原则”有关，即地价应占到新房销售价的三分之一左右为宜。再看现在，大家细品。
二是需求大上资金杠杆。
如下图，过去四年重庆个人贷款及透支每年都在以两位数的速度增长， 2019年增幅更是进一步飙升至22% 。
虽然个人贷款及透支并不一定是为了买房，但这么猛的增幅显然与楼市脱不了干系。问题是这个增幅能还能持续多久？很值得深思。
地价和杠杆，一推一拉，重庆房价想不涨都难。不得不说，过去几年重仓重庆的房企，真的是踩到风口上、赶上了好时候。
全国的炒房大军可以为重庆的开发商接盘，那么，谁又为炒房客接盘呢？只能是那些与重庆休戚与共的本地人。而他们能否接得住，又取决于他们的增量和收入。
人口增量尤其是生娃一族的年轻主力人口，前面已有表述，并不是理想。
下面说说收入，一个城市能否藏富于民，关键还是取决于这个城市的经济基本面，而衡量一个城市经济实力和活力，最真实的指标莫过于一般公共预算收入（核心构成是税收），因为税薅的是经济的羊毛。
如下图，过去4年，重庆一般公共预算收入增幅一步一个台阶的往下走，到了去年直接变为负增长。
这就是重庆经济的真实成色，与其GDP增速相比，显然要黯淡许多。
当然，作为中国西部唯一的直辖市，重庆还是有自己的优越感的。
如下图所示，重庆每年收到的中央财政补贴近2000亿，与税收和土地财政（政府基金性收入主要由卖地收入构成）旗鼓相当，是天津的4倍、上海的3倍、北京的2倍，与广东、江苏、山西等全省的补贴额度相当。