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大家知道昨天福州发布了今年四城区的第七场土拍公告 ， 一共推出14幅地块 ， 出让面积合计551.22亩 。 这是一场极具看点的土拍 ， 主要在于这是福州“换帅”之后的首场土拍会 。 楼市地市紧紧相关 ， 今后的土拍走向何方 ， 对于楼市也有深远影响 。

在去年底的《福州2019年土拍综述》一文中 ， 我已经对2019年福州四城区的土拍数据进行了汇总分析 。 去年福州四城区土拍面积高达4259.35亩 ， 出让土地数量之多、面积之大可谓前无古人 。 在当时我也认为这会是后无来者的一年 ， 毕竟这样大规模的供地在福建省内前所未有 。
然而不曾想到的是 ， 今年福州土拍继续开足马力 ， 供地数量与去年相比丝毫不落下风 。 此前的六场土拍已经出让45幅地块合计3657.22亩 ， 倘若昨日公告的14幅地块全部顺利出让 ， 那么今年土拍面积将达到4208.44亩 ， 距离超越去年只剩一步之遥 。

不过 ， 看起来今年的土拍仍如潮水一般 ， 但实际上拐点已在下半年悄然来到 。 6月24日的第五场土拍之后 ， 福州连续两场土拍虽然看似地块很多 ， 但供地面积开始下降 ， 并且住宅（商住）地块数量开始减少 。 更需注意的是：近来已经连续两场土拍没有出现百亩以上的大型宅地 ， 唯一一幅超过百亩的是登云水库东侧的养老用地 。 不再像此前的土拍那样 ， 动不动就有一百多亩、两百多亩 ， 甚至五百多亩的巨型地块出现 。 如果这种状况在此后得以延续 ， 那么这个土拍拐点就可以得到确认 。
【都教授说房|楼市余温所剩无几，福州市区土拍拐点或已出现】下半年土拍除了多为中小地块之外 ， 推出的地块用途也变得“丰富多彩” ， 除了商服用地、工业用地、养老用地之外 ， 昨天的土拍公告还推出了体育用地和幼儿园用地 ， 实际上14幅地块中商住地块仅仅只有6幅 。 这种现象在以往十分罕见 ， 毕竟住宅用地最值钱 ， 从来都是土拍会上的绝对主角 ， 而这些非住宅地块本可以采用挂牌方式出让 。

大型宅地减少的同时 ， 供地节奏也在加快 ， 比如2020-47号这幅南平东路与龙头路交叉口东北角的地块 ， 9月27日福州市资规局官网才刚发布规划调整公示 ， 10月26日公示期才满 ， 10月28日就上架 。 一边公示一边土拍 ， 中间可谓无缝衔接 。

过去两年福州土拍之所以供地数量陡增 ， 一方面是大规模推进旧城改造 ， 旧房征迁之后平整出大量土地 ， 使得土地粮仓数量增多 。 除了五四北、奥体、东区之外 ， 江南CBD、南二环沿线、三江口也先后完成征收成为新的土地粮仓 ， 再加上晋安河沿线、金鸡山周围、红星排尾、前屿后屿、连潘凤坂等主城区优质地段旧改征迁之后也推出大量地块 ， 使得福州土地供应来源遍地开花 。 另一方面是拿出了压箱底的土储 。 当年规划引入华侨城欢乐谷的帝封江区域 ， 在等待多年之后 ， 今年终于出让 ， 光是三幅地块就有一千多亩 。

此时回过头我们发现 ， 这两年来福州的土拍决策十分明智 ， 可以说抓住了楼市的最后一股余温 。 正如去年文章所说 ， 正是由于福州主动降地价的土拍模式 ， 使得在巨量土地供应之下 ， 大部分地块仍能顺利出让 ， 既让地价回归合理区间 ， 也确保了财政收入 。
随着楼市的持续转凉 ， 开发商的日子也越来越难过 ， 就连好大的房企近日都传出因为高负债而发函求救的消息 。 可以预见的是 ， 在“三道红线”压顶之下 ， 开发商们将会被迫降杠杆 ， 债务规模收缩 ， 拿地资金也会越来越少 ， 倘若福州把如此大量的土储都留到后面再拍 ， 恐怕土地出让就没有这么顺畅了 。

稿源：(都教授说房)

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标题：都教授说房|楼市余温所剩无几，福州市区土拍拐点或已出现