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那么 ， 是否意味着宅基地使用权已经完全放开了？在房说君看来 ， 一直以来 ， 宅基地问题极为敏感 ， 一边是农民赖以生存的保障 ， 另一边又被富人觊觎 ， 渴望私有化建设乡间别墅 。 显然 ， 高层也洞察到风险所在 ， 强调“返乡下乡人员”是可以跟农民合作改建住房 ， 但只能签租赁合同 ， 时间最长20年 。 所以 ， 适当放宽农房和宅基地使用权 ， 就会有投资、商业机会 ， 有就业 ， 也就有人气 。
不仅如此 ， 数万亿土地出让金 ， 未来将向农村、农业倾斜近日 ， 国家印发意见 ， 明确到“十四五”期末 ， 即2025年年末 ， 城市土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上 。 同时 ， 文件还给地方两种途径 ， 用于农业农村的支出：
- 按照当年土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提 ， 若计提数小于土地出让收入8%的 ， 则按不低于土地出让收入8%计提 。
- 按照当年土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提 。
之所以如此拆分 ， 是因为各地方卖地 ， 是分为“收入”和“收益”两部分 ， 具体细分 ， 就是卖地收入扣除了成本之后 ， 才是土地出让收益 。 说白了 ， 就是地方卖地 ， 土地出让“净利润”的一半要拿来支持农村 ， 如果土地收益不够收入的8% ， 那就硬性的按照全部收入的8%或者10%用来支持农村 。
据统计 ， 2019年全国卖地收入是7.8万亿 ， 假如按20%的土地收益比例 ， 土地收益的50%就是7800亿 。 注意 ， 是不低于7800亿 ， 随着政策持续向农业和农村倾斜 ， 这个数字也要稳步增长 ， 届时 ， 地方上每卖出一块地 ， 返还给农村的比例就越高 。
正如文件导言部分所说的 ， “长期以来 ， 土地增值收益取之于农、主要用之于城 ， 直接用于农业农村比例偏低” 。 在房说君看来 ， 这句话不仅直接捅破了几十年来房地产兴旺的“窗户纸” ， 而且揭示了农村和城市发展严重分化的根本原因 。 因此 ， 这份意见或会成为改变未来5年乃至十数年的土地财政、房地产行业、城乡结构走向 。
放宽宅基地使用权、土地金向农村倾斜 ，2大新规对于楼市的意义 ， 不亚于“房改”1998年 ， 房市迎来了第一次“房改” ， 城市化序幕就此拉开 ， 人口加速涌入城市 ， 数十个行业被房地产所撬动 ， 经济也因此腾飞 。
20年后 ， 房地产的扩张模式日益增进 ， 从上游的建筑业、建材、到下游的家电家私、装修 ， 再衍生出金融、互联网、物管等第三方产业 ， 不仅靠房地产生存的群体越来越多 ， 而且各城市征地、拆迁、招拍挂 ， 开发商拿地盖房 ， 掌握着房市最直接的“命脉” 。 可见 ， 能让房地产保持高速增长的核心 ， 就是土地 。
如今国家新规瞄准了“土地”这个关键变量 ， 态度已经很明确 ， 房价或难涨了房说君有话说 ， 原因很简单 ， 一来城市每年少了不低于7800亿的土地金 ， 各项基础设施的建设进度会降低 ， 此外 ， 随着农村宅基地的放宽 ， 允许部分人和资金回流农村 ， 给农民工提供一定的就业机会 ， 当然了 ， 愿意迁至城市的农民工也会有所减少 。
再者 ， 截止至目前 ， 全国已经有18个城市陆续开展集体土地建设租赁房试点 ， 大量的集体经营性土地入市 ， 以及宅基地盘活 ， 会带来巨量的保障房供应房源 ， 不仅低收入者、农民工有了落脚之地 ， 而且最重要的原因 ， 就是土地供应的多少 ， 是决定房价的重要因素之一 ， 所以 ， 一旦这些集体土地入市 ， 房价也就难涨了 。
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稿源：(每日房说)
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标题：每日房说|“窗户纸”被捅破？房价难涨了！国家连发2大土地新规，表明态度( 二 )
