老赵说房|沈阳大批“低价”房源退市与数据截然相反的房价铁西最惨然后是谁第45周沈阳二

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第45周沈阳二手房市场挂牌价再有大波动，全市挂牌出售二手住宅10.4万套环比减少9.6% ，整体挂牌均价11916元/平环比大涨0.85% ，平均每平涨幅达到100元/平！看到这里，买房的别着急卖房的也别高兴，因为真实情况与之相反。尤其是铁西区，虽然在统计数据上铁西区平均挂牌价以1.69%的单周涨幅领先全城，但数字之下是近半“卖房”者退市的尴尬，谁又会成为下一个呢？于洪还是沈北？。
房源浪潮轻松“打翻”了成交的小船
2020年初，沈阳二手房市场受到疫情的影响很是惨淡，全市二手住宅挂牌出售房源不过数万万套。然而疫情之后在售二手住宅很快就攀上10万套的关口，至9月份达到15万套， 10月最高峰时达到16.7万套！大量的卖家涌入方便了买家选房，成交量随之水涨船高，但很快成交量就被大量的新增挂牌房源淹没了，购房者发现现在可选房源太多了，如果愿意在1个板块看很久都不带重样的。
大量卖盘带来的除了成交自然还有挑剔与压价，结果就是成交周期的无限拉长。进入10月下旬，沈阳二手住宅市场挂牌出售的房源数量大幅下降，究其原因还是成交周期太过漫长，尤其是卖一套买一套的刚改型置业者。
卖不掉买不到，铁西区刚改置业者成最大受害者
在10月初的时候，铁西区二手住宅挂牌量尚有3.7万套之多，其中取得产权满5年的房源占比接近40%近1.5万套。这些房源大多属于当年的刚需购房者，出于改善居住条件或学区条件等原因选择出售房产。 3周的时间，铁西二手住宅挂牌量锐减至2万套，满5房源仅有2369套占比11.76% 。
这是由刚改型置业者的特点决定的。很多此类置业者需要先将居住的房源卖掉才有足够的资金来进行二次置业。拖延半年之后换房之心本就有所动摇，改善型商品住宅价格涨势汹涌更是一大打击。
铁西保工街沿线5~10年房龄的二手住宅实际卖价也就在1.5万元/平（个别品牌房企的高品质房源或许能到2万元/平，本地小房企的1万左右的也很多），这个价买高层住宅恐怕也只能选择于洪区或是三环外了，如果还想有个像样的学区，那就只能……至于平均挂牌价在万元以下的房源，就更是乏人问津了。所以对于这些“换房者”来说，现在就是卖不掉旧房也买不到新房。
沈阳二手房市场投机属性太高，谁会是下一个铁西？
全市（9个市辖区，不含辽中区）挂牌二手住宅满5房源仅占12.21% ，满5比例最高的皇姑区也仅有14.92% 。可以认为目前的沈阳的二手住宅市场中炒房客以及短期需求者（诸如学区房）比例太高。相比之下，刚改型置业者由于自身局限，在楼市大量卖盘的冲击下很容易陷入进退维谷的境地，除铁西之外，刚需购房者集中的区域都会面临如此境地。
提到刚需购房者，很容易想到的就是于洪区和沈北新区。由于沈北新区楼市火爆还是近两年的事，其刚需购房者还未迎来换房高峰期，而于洪区于洪新城、于洪广场、北于洪、丁香湖等板块在5~10年前就已经聚集了很多刚需购房者。目前于洪区在线挂牌二手住宅中满5房源数量也是沈阳各区中最高的，所以于洪区很可能会是下一个铁西区。
第45周沈阳各区二手住宅挂牌数据综述

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