都教授说房|上街桥头，一万出头，福州高新区核心地段又添新房入市关于福州高新

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关于福州高新区的房价， 10月13日的文章刚刚写过，南屿的顺华乌龙江大区B区，业主们等了多年终于盼来房产证，急不可耐挂牌出售，二手房报价已经普遍降至一万出头。 8月5日文章中也已提过，闽侯地段更好一些的阳光城翡丽湾等小区，二手房价也在过去三年间划出一条长长的下划线，而且下跌趋势一眼看不到头。

一方面是二手房价不断下滑，另一方面是上街好地段的一手房排队热销，这种情况就让一些从业人员始终嘴硬，认为房价下跌的是南屿，上街房价依然坚挺。事实果真如此吗？相信有保持阅读的朋友们都记得，今年以来我着重提到过一个崭新安置房小区叫高新苑B区，这个项目一部分房源先期办证入市，在我发文后也引起广泛关注，并在闽侯二手房市场上掀起一阵热潮。可以说在新盘限价的基础上，高新苑又将闽侯房价往下拉了一把。
接近年底，我们回过头盘点一下闽侯各小区的二手房成交情况，发现高新苑B区在贝壳找房上公布有32套成交案例，看起来不是很多，但县里二手房成交量本就不大，加之这只是其中一部分成交房源，不到一年时间就有这么多套，其实已经不少。对比一下隔壁房源数量更多的大型小区中海寰宇天下，从2018年至今也只有29套，而且成交案例中大部分是价格更低的soho ，二手住宅较少。

关于高新苑的房价，当时我已经提出劝告， 1.2-1.4万是正常价位，再多一些1.5万也应是极限。上半年房价也的确运行在我所指出的合理区间。可惜此后有一些人急于买房，在自身紧迫心理的驱使下往往容易上当，加之中小户型由于总价低，有的房东故意虚高报价，使得下半年以来一些60㎡刚需户型成交单价达到了1.7-1.8万，几乎已和商品房持平。看起来总价不过百万并非很高，很多家庭能够接受，但被多宰二三十万总还是掉了一大块肉。
可以想见，总有一些刚需对于房价惴惴不安，想买怕跌不买怕涨，于是终究难免耳根子一软交钱上当。但我已写过许多文章反复提醒，闽侯县已建成待办证的，以及正在建设的安置房（安商房）堪称天量，从上街到南屿几乎每个村都有大量崭新安置房源，高新苑B区仅仅是其中一小部分先头部队而已，绝大部分还在后面。

近段时间以来，闽侯又有一个安置房项目开始办证，并且率先领证的一部分房源急着上市交易，于是时不时有人前来咨询。这个项目叫做建平花园小区，位于橘园洲大桥头，与中海寰宇天下隔桥相望，属于上街核心地带。与中美小区、美岐小区等早期建设的安置房项目相比，建平花园小区2018年交房，是崭新的房子，与新盘一模一样。
目前建平花园小区的二手房报价在1-1.2万，比高新苑B区更低。虽然外观上没有高新苑和中海寰宇天下的那些高楼群颜值突出，但这些最多十几层的住宅楼，密度也没有那么高。不过美中不足的是，闽侯县的安置房项目大多需要补缴土地出让金，该小区大约是一平方1700元的标准，因此二手房交易前还面临着土地出让金谁来出的问题。

房产证上写着划拨地的安置房不能出售，拆迁户必须补缴土地出让金，将房屋土地性质转为出让地方能上市交易。因此，土地出让金毫无疑问是卖方应该缴纳的费用，与买方没有半毛钱关系，未补齐的房屋不能卖。从道理上说，买方完全不必理会这笔费用，卖方想要卖房就应该自己把产权理清。但考虑到总有那么一些人急于买房，因此，我的劝告是：如果卖方的确报价厚道，那么土地出让金也不是不能商讨，双方各出一半，或者卖方降价买方来交，只要报价不过分，双方有诚意，这些都可以坐下来谈。